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纽约买房养房的10个常见问题

在世界之都纽约购买房产是很多人的梦想,无论你是来自中国大陆的新移民还是投资者或者是想为孩子上学买房减支的大陆家长,都要在买房之前做好充分准备。了解哪些类型房产你有权购买,哪些类型房产你可能费力申请后却不能通过审批。

 

 

掌握更多的纽约购房知识不仅会使你在购房过程中少走弯路,而且也会对购买房产的大致开销有个足够的心理准备,从而进行自我判断是否买房时机已经成熟。

 

 

 

1. 外国是否可在纽约及美国其它地区买房?  

 

在美国,外国人可以购买房地产。纽约房地产的有相当一部分是被外国人或者外国公司买去的。有些类型的房产比如合作公寓 (Co-op) 或者有一些特殊房产要求买家出示在美国的纳税申报,对于那些不在美国交税的外国人来说购买这类房产就极其困难,甚至没有可能购买。然而,其它类型的房产比如共管公寓 (Condo) 以及连排屋 (Townhouse) 就没有任何限制,所以很受外国买家的青睐。

 

2. 合作公寓和共管公寓有何区别?

 

合作公寓 (Co-op) 是由一个股份公司拥有的公寓楼。买家买到的不是公寓楼某个单元的产权,而实际上是根据单元的大小购买了这个公司的股份。公寓单元越大,买家所占有的股份越多。因此,买家所拥有的是房产的“租赁使用权”。公寓楼中各个单元的使用者要根据其持有股份的多少来支付公寓的房地产税、物业维护费等成本。合作公寓的购买对外国人来说比较复杂,一般来说很难通过审批,建议国外买家轻易不要去买这类房产。

 

对于共管公寓 (Condo) 来说,买家购买的是公寓的独立产权,并与公寓楼内其它住户共享过道、走廊等公共区域。业主需要承担公寓每年的房地产税以及物业管理费。

 

共管公寓还有一个好处就是对外国人购买没有限制,购买后也可以出租出去,没有合作公寓的程序那么繁琐。与 Co-op 相比,Condo 在价格上更贵些,但却更容易买卖。

 

 

 

3. 在纽约拥有房产会有哪些开销?

 

作为业主,你必须要支付房产税,如果你拥有的是共管公寓,你每个月还必须交公共费用,如果你拥有的是合作公寓,你每个月需要支付房产的维护费。根据房产的类型和大小的不同,每年的房产税可从几百美元到数千美元。对于公寓楼的公共费用以及维护费用,每月的费用也可从几百美元到数千美元不等,取决于房产的大小以及类型,还有地理位置及公共设施。公寓楼提供的额外服务越多,个体住户每个月所支付的费用就越高。

 

购买纽约的公寓,你要做好每平方英尺每个月超过1美元的准备。但是业主支付的房地产税可以从收入所得税中扣除。对投资者来说,大部分开销可以从当年的收入所得税中扣除。房地产的一般开支和房地产税都可被看作是商业开支,从所得税中扣除。

 

4. 首付一般为多少?

 

按照常规,首付为成交价的20%(外国人一般为40%)。少于20%,贷款机构很可能会要求贷款者购买贷款保险。对于中低收入的首次购房者,政府也有一些首付补助计划来减轻购房者支付首付的负担。此外,政府也提供低首付的贷款担保项目,比如美国联邦住房管理局提供的 FHA 贷款项目,会在很大程度上减轻购房者的首付压力。

 

 

 

5. 成交时的费用有哪些?

 

成交费是买卖双方在房产的买卖交易过程中所产生的额外费用。在纽约,成交费可占房产购买价格的1-8%。买方费用包括法律和注册费,还有州税及市税,这些费用需要在成交之前或者成交时支付。因此,在准备买房时一定要考虑到这些潜在的费用以及买房的首付。这些费用的详细介绍如下:

 

a. 对于房地产买卖,纽约州和纽约市都会收取房地产交易税,这种税一般由卖方来承担,但如果是从地产开发商那里购买新建楼盘就需要由买方支付房产交易税。再有一种情况就是如果房市很火,卖方可能也会要求买方来承担房产交易税。纽约市的房产交易税的规定是:如果成交价在50万美元或者以下,为成交价的1%。成交价超过50万美元,为成交价的1.425%。除了市税外还有州税。纽约州的房产交易税为成交价的0.4%。此外,买家还需要支付开发商的律师费,通常为1,500-2,500美元。无论购买什么样的房产,如果房地产业不很景气,买家总是可以要求卖家来支付房产交易税。

 

b. 买方需要购买产权保险 (Title Insurance) 来保护自己的产权权利。费用的大小取决于房产所在的州以及房产价值等因素。在纽约产权保险费用大致为每10万美元房产价格对应的是450美元的产权保险费。

 

c. 如果房产的成交价格超过100万美元,买方还需要支付豪宅税 (Mansion Tax),税额为成交价的1%。

 

d. 还有些楼盘收取额外费用,比如申请费(从200美元起价),管理代理费(250-500美元),搬入押金(500-1,500美元)。建议买家在买房前一定要询问好是否所购买的房产需要支付这些额外费用。

 

e. 买方还需要找一个律师。一个在地产方面有专业经验的律师收费大约在2,500-5,000美元,具体金额取决于房产交易的复杂程度。

 

f. 如果买方申请贷款的话,还需要增加更多的费用,比如,贷款手续费 (Mortgage Loan Origination Fee) 为贷款额的0.5%-3%。此外,还需要支付房屋评估费500美元起,贷款申请费500美元起,申请人信用报告费30-100美元,银行律师费大约为1,000-1,500美元。

 

 

 

6. 我不是美国居民,是否可以获得纽约房产贷款?

 

非美国居民也可以贷款。很多银行都有针对非美国居民的特殊计划。申请者需要提供以下文件:

 

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进入美国的有效签证或者外国护照复印件

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4个来自主要金融机构(比如你的银行、会计师、保险公司)的信用参考

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过去12个月内的贷款或者租金支付证明

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证明申请人具有足够的资金来支付成交费

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工作证明

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有些银行要求提供的文件会少些但提供给申请者的贷款利率也会更高。

 

7. 房产贷款有哪些优势?

 

房产贷款不仅能够使得购房者能够买得起超出自己存款的房产,而且也极大的增加了你的资金回报。贷款也可带来税收优惠。房贷利息是可以用来扣税。与租房不同,房贷者每月的还贷额可抵减其应纳税所得额。

 

 

 

8. 信用分数对贷款到底多重要?

 

在美国,信用分数至关重要,是评价一个人信誉的标准。一个人信用分数高,所能得到的房贷利率就低。信用分数高的人可以从银行那里享受更多的重要贷款计划。

 

房贷利率会因贷款者的信用分数的不同差异很大,进而对房贷成本的影响也会很大。比如买家A和B都以36万美元的成交价购买了比邻而居的一样的房产,并且将其作为主要住所。两人都计划支付20%的首付,贷款期为30年。贷款的条件除了两人的信用分数不同外各方面都相同。A的信用分数是740,而B则是680。当申请房贷时,A被划为优级房贷者,因此所得到的利率为3.75%,他每个月的还贷额为1,390美元。而B所得到的贷款利率则为4.25%,比A贵了0.5%。

 

对银行来说,向信誉高的A发放贷款的风险会比B小些,因此给A的利率低。这样B每个月要比A多还贷86美元。30年的贷款,这86美元就像滚雪球一样,结果两人的还贷额的差别最终为3.1万美元。这一切仅仅是因为A的信誉更好,所以贷款成本低。从某种意义上也可以说,购买同样房产,B要比A多支付3.1万美元,比两个人的贷款额的10%还多。

 

 

 

9. 贷款期选30年还是20年,哪个更好?

 

选择贷款期也很重要。30年的房贷利率要比20年的高,因为贷款时间越长,银行面临“客户不能按时完成还房贷”的风险就越大,所以银行会要求贷款人更高的补偿,对应贷款利率也就会越高。那么有人会问,如果每个月在能保证生活的情况下,是不是其余的资金都可以用在还贷上,这样可以缩短贷款时间,节省总的贷款成本?其实还不是这样的。如果房子在购买后的几年内可能需要翻修、需要添置家俱等设施,你还是要考虑每月的薪水除了能还贷,保证生活消费外,还要有一些基本的储蓄。再有就是如果你做了30年贷款,和20年贷款相比,每个月能够有更多的钱省下来用来投资,那就会更划算,因为省下来的钱用作投资往往比你用来还贷会产生更大的价值。因此,选择贷款时间长短要综合考虑你个人的情况。

 

10. 房产权如何进行注册?

 

新房主的产权信息记录是成交的一部分,一般来说由买家的律师来执行,其律师将相关文件提交给纽约市注册部门。从房产购买的那一刻起,所有产权相关的文件都会进行拍照、复印、进入文档,这样任何人想要查看这些资料的时候都可以很容易的找到。

 

 

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