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美国房地产投资入门级,你要了解中美房地产的10大差异!

随着海外资产配置成为中高净值人士的必备,海外置业也逐渐受到关注。越来越多的中国人将投资转向美国房产,但是很多置业者却难以做出正确选择:美国房产税费与中国有什么区别?产权性质有什么区别?

 

本文总结了中美房产的十大差异。

 

 

 

 

① 城市与农村的差别

 

 

美国城乡不明显,中国城乡差距比较大。

 

美国城市与乡村对比图

 

在中国,城市和乡村是截然不同的。城市是一个商业集中的地方,经济条件要比农村好很多,平常的衣食住行也方便许多。农村则差距很大。而在美国不管是在纽约还是在洛杉矶,都没有绝对的城市和乡村之说,每个区域都有自己的一套系统,商店、饭馆、医院、学校,为居住提供了很大程度的方便。

 

 

② 房地产相关制度

 

 

美国制度健全。

 

 

美国在买卖房产中,会有许多第三方服务机构。例如,估价公司、房屋检查、公证公司,银行、经纪人,产权保险公司等。每个机构都在买卖过程中发挥自己的功能,使房地产行业能够公平、透明、健康、蓬勃发展。

 

 

 

③ 产权性质

 

 

美国永久产权,中国住宅产权有使用权限。

 

 

美国是私有财产制,房屋的买卖包括土地。也就是说,你买房的同时也就买下了盖房子的那块地。而且美国的产权是永久性的,而中国的住宅产权是70年期限,一般商业房产期限只有50年。

 

 

④ 房产税

 

 

美国持有环节税费征收严格,中国交易环节税费高。

 

在美国,只要你拥有房子,就要缴纳房地产税。美国税费通常为1-3%,每个洲都有不同的标准,加州大概是在1.2-2.0%之间。你买房子后每年都要交房产税,变成你拥有财产的持有成本。

 

 

⑤ 房源系统

 

 

美国有官方的房源共享系统,中国房产信息尚不透明。

 

 

在美国和中国的房地产行业有一个本质上的差异,就是房源系统。在中国没有一个统一的房源平台,各家房地产公司只卖自己的房源,或者少部分关系好的同行交换房源。而美国有一个房源共享系统MLS,经纪人都把房源信息传输到这个系统上,所有上市的房子在这个系统中都非常透明,一目了然。

 

 

⑥ 支付佣金方式

 

 

美国由卖家支付,中国多由买家支付。

在美国房地产买卖时,佣金一律由卖方负担,屋主在委托经纪人出售房屋时,就订立了合同,佣金一般在6%左右。当买主由别的经纪人带领来买房时,卖主经纪人需分一半的佣金给买方经纪人。美国为什么规定由卖主来支付双方经纪人的佣金,主要是因为在买卖过程中,卖主是取得金钱的一方,而买主是付钱的一方。在中国正好相反,主要由买方支付佣金。

 

 

⑦ 房屋类型概念

 

 

美国买房多为独立房,中国买房多为公寓房。

 

 

在中国,所谓买房,指的是买公寓房。而在美国,买房一般是指二手房,独立房。这里特别要强调的是,美国的独立房,并不是中国人所说的别墅。虽然有些独立房在外观上和别墅差不多,但美国的独立房中也有非常老旧,需要修缮的房屋,称这些独立屋为别墅,似乎不太恰当。同样是独立屋,可以是上千万美金的豪宅,也可以三、五万的破烂房子。在美国除了独立屋之外,还有一种房子叫康斗,或城市屋,这是一种由两户以上连着墙的房屋。这类连排屋的价值比独立屋低得多,因为它占有的土地面积比独立屋小得多。当然也要看房子所在的地点和城市的等级。我们在这里所谓的比较,连排屋比独立屋便宜,是指在同一地区。在美国房屋的价值取决于两项,土地及建筑物。建筑物随着年代的久远会越来越便宜,而土地则根据地区的开发和环境改变而增值。

 

 

⑧ 房贷政策

 

 

美国可选固定利率,中国多为浮动利率。

在美国贷款买房,绝大部分是贷款期限为固定利率的十五年和三十年。美国的贷款也有浮动利率,但用的人很少,因为贷款人要自己承担利率上升的风险。在美国不论你用什么方式贷款,都可以在贷款没有到期之前,重新贷款或全部还清。除非是房价贬值,你的房价还不了银行的贷款,你需要补足差额。在中国贷款是采用浮动利率,按照市场的变化,购房者需自己承担利率变化的风险。

还有一个有趣的问题是在美国叫贷款,而在中国叫按揭。另外美国房屋贷款没有“限贷”政策,但对外国人贷款购房的首付比例要求较高,有的要求达到50%,而对本国公民则一般要求20%首付比例。

 

 

 

⑨ 美国买房利息可抵个税 

 

 

在美国购买房子后,你支付的贷款利息可以从个人所得税中扣除。这是政府为了鼓励民众自购房屋的优惠政策。美国的税赋比较重,如果你年薪五万美金,购买价值四十万左右的房屋,贷款三十万,每月要支付贷款约一千八百。其中利息平均一千五百,一年是一万八千。在年终报税时,扣除一万八千的利息,你的报税基数就降低为三万二千,节省了很多。

 

 

 

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