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关于美国房产贷款机制及审核方式的那些事儿

目前美国的大多数贷款,都是按房利美的标准来制定的。美国的房地产贷款,分为住宅贷款和商业房地产。这两种贷款的机制是不同的,尤其是利率方面。

本文仅做一般性介绍,如果要贷款在美购房的话,小编还是建议您咨询美国正规贷款银行,获取最适合您情况的专业建议。

 

利率的历史

 

美国住宅贷款的利率--固定利率,是由美国的债券市场(BondMarket) 决定的,而不是人们所想的由美国联储的基准利率决定。只有浮动利率与联储基准利率相关联。

 

目前美国的联储拆借利率已降至0.25%,因此再下调的空间有限。而房屋抵押贷款的长期利率,主要受制于长期公债行情。眼下长期利率已调至有史以来的最低点,也意味着通胀即将来临。

 

所以目前最重要的是,应把握贷款时机,做一些相应的调整。建议如下:

 

将30年期贷款改成15年期,可以减缩负债的年限,省下15年的利息

 

将15年期贷款改成30年期,可以减低月付额度,自救度过经济难关

 

抵押贷款套现:如果房贷少或全净值,可考虑增加房贷额度,贷出钱来再来投资赚钱,善用贷款的杠杆功能,走致富的捷径。

 

个人信用

 

经过这次次贷金融风暴和信用危机后,各银行对房屋贷款的审核手续较之前严格很多。要取得最好的贷款方案和利率,取决于以下四大因素:

 

一、良好的信用

 

所有借款人通过个人社会安全号码的审查,获得来自三大信用评估公司的个人信用报告分数。目前所有银行都会采取3份报告中的中间值作为信用审定分数。这个数字总结了个人过去的信用历史,并评估贷款人将来准时还款的可能性。高的信用分数,不仅有资格申请抵押贷款,更可取得较好的贷款利率。

 

这个信用指数是基於以下项目的评估:

 

付款历史:是否按时付款?是否有晚付的习惯?几次?30天,60天,90天晚付?持续多久?今年?去年?有无破产纪录?有否被人追债?在法院,国税局有无欠钱记录?是否欠付小孩赡养费等等。房屋贷款迟付纪录其实是银行最关注的,所以会被追溯到很久以前。其他的信用卡迟付纪录,超过一年就可不算入评估。

 

信用卡额度:额度越高,表示信用越好。但是每月信用支出的金额最好不要超过总额度的50%,否则会被扣分。超过总额度的支出愈高,扣分越多。

 

信用历史:银行需要评估至少4条信用线,其中二条需有两年以上的信用历史

信用类型:曾获得过几种贷款,如房屋贷款、信用卡、买车贷款、学生贷款、百货公司信用卡、加油卡等等。持有多类型的信用为佳。

 

信用审查次数:信用每多被审查一次,就会被扣分。被查得太多,就有必要写解释信来阐明原因。

 

二、稳定的收入

 

这是放贷的保障。一般来说,月收入应是贷款支出的2.5倍。目前通过的负债率DTIRation(负债/收入)为收入的55%以下,但是各银行的标准又不同,不过可以用公式来计算,贷款本金+利息+地产税+火险+所有信贷月付(从信用报表记录)/月总收入55%

 

审核收入的基准有2点:

 

1. 

稳定的收入。借款人在所从事的行业有连续工作2年以上的纪录

2. 

 

3. 

4. 

足够的收入来源。收入证明可用以下方式:

5. 

 

6. 

固定工资:用于上班族,提供2年的W-2表,按税前收入审核

 

自雇企业主:领1099表,提供2年的保税单,按照税後AGI计算2年平均收入

 

三、资产证明

 

这是确保贷款快速过关的关键。如存款、支票帐户、定存、退休帐户及股票等。头款及购屋费用,再加上3个月的月付房贷金额,需要有存在银行两个月以上的证明。

 

请先把您的现金如果想在近两个月内购买房屋,就要先把这笔现金存入银行,然后影印着两个月的银行帐单(全部页数)作为存款证明。如果房贷少或全净值,银行不接受从网路印出的影印件,除非上面有申请贷款人的全名、位址和帐户等资讯。(通常网路版本都不显示)

 

任何工作月收入之外的存款,都必需要再加上一封解释信,解释钱的来源(LOE-LetterofExplanation)。如果有大额存款是从国外汇入,也要解释和证明钱的来源。通常以汇入款的存根作为依据。

 

四、房屋价值

 

这是决定可获得贷款金额的尺度。既然是房屋抵押贷款,作为抵押品的价值至关重要。大多数屋主选择LTV80%(贷款额/房价)以内的贷款方案,因为贷款超过80%抵押比率,需要另外够贷款支付保险,即PMI(PrivateMortgageInsurance)。

根据贷款额度的不同,月保费也从150美元到250美元不等。LTV越低。贷款方案及利息利率就越好。现在银行对贷款人的收入查核,执行的非常严格。

 

除了要看2年的W-2收入表,1099表,个人报税表(TaxReturn)之外,还要贷款人填4506T表格(IRSForm),用以取国税局核查个人报税纪录,借以印证真实报税的收入。如果核查的报税收入,不符合贷款申请表所填的收入。银行就可拒绝给与借贷。

 

 

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