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资讯 | 美国买房贷款、报税、出租等投资问题最全解答

一、美国买房和贷款常见问题

 

1.没有绿卡可以买房吗?
 

美国大部分投资项目都向非美国居民开放,所以有没有绿卡不影响。

 

 

2.没有绿卡可以贷款吗?

 

没有绿卡也是能够贷款的,并且由于贷款增加了杠杆,用好了还能提高投资收益。

 

3.申请贷款需要什么条件?

 

贷款,银行主要看你的还款能力。对于美国当地居民来讲,银行会根据其过去两年的工资证明和税表来判断是否发放贷款。

 

4.移民前或移民后买房有区别吗?

 

首先,我们要确定的一点是买房是一个投资行为,对于投资来讲,要根据其他因素,即你的投资目的、投资时间点和个人需要去判断,而不是看移民前后来决定。

 

5.绿卡居民与非绿卡居民交税是否有区别?

 

没有区别,税率是相同的。只不过在报税的抵扣上会略有不同,基本没太大的区别。

 

6.什么时候买房合适,移民前还是移民后?

 

之前已经提到,移民前或移民后买房是没有区别的。但如果要贷款,就建议在

报税之前、甚至在登陆之前就买房会比较好。

 

对于新移民来说,我们需要将人民币兑换成美元,这个过程会导致收入会有一个大比例的降低。如兑换后显示收入过少,银行就可能不愿意贷款给我们。而在报税或登录之前,我们可以用中国的收入证明,有许多银行是可以贷款的。

 

7.哪些银行可以用中国收入证明来贷款?

 

汇丰银行,工行,华美银行,国泰银行都是可以的。

 

8.已经报过税了,但收入不高,还能贷款吗?

 

对于已经报过税但收入不高的朋友,也不用担心,还是能够贷款的。有一些银行不查收入,比如我们常见的sterling,不过它的利率会高一点,同样的条件下,可能高出1%到2%。

 

9.目前银行贷款利息是多少?

 

目前美国整体利率比较低,利率大多数在百分之三点几。但具体贷款的利息取决于贷款的金额和贷款年限。比如贷款5年,其利率就会低一些,7年稍微高一点,15年就更高了。

 

10.用公司还是个人名义买房?

 

用公司或个人名义买房,主要是看对责任的限定。如用公司来买房,可能需要报公司的税表,同时公司需要给股东开K1的税表。如果是个人,报税就会简单一些。

 

11.一般新移民最多可以贷多少?

 

有绿卡,可以贷款70%的金额。如没有移民,没有绿卡,那么每个银行能贷到的数目不同,但大多数都在50%到60%。

 

美国买房到卖房,涉及到的美国税费较多,想要达到省税增加投资回报的目的,就要仔细了解这些法律法规。提前咨询,仔细规划,是投资美国房产的必修课。

 

买房的时候有很多费用是一次性的费用。这些费用主要有交易税、交接费、产权费、产权保险等。

 

二、投资美国房地产有哪些税费

 

房屋持有期间产生的费用:

 

房产税,大概是买价的1%到3%不等。

 

保险费,主要是火灾保险,一年大概在1000~3000美元(若小区在洪水区,还有洪水险)。

 

物业费(如果小区有物业管理),费用从100到2000不等,看小区环境。

持有期间,有哪些费用可以抵税?

 

这里从两个角度来讲:自住房和出租房。

 

1.自住房。在发生的费用里面,房地产税和贷款利息可以用作抵税。贷款利息限两套房。

 

2.出租房。所有与该房产的一些必要的和合理的费用都可以抵税,如之前提到的地产税、保险费、管理费、贷款利息等,这些都可以抵租金收入。

 

另一个最大的抵税费用就是折旧费,折旧费按照年限换算。住宅折旧27.5年,商业地产是39年。假如一套房子是275万美元,那么每年的折旧费就是10万美元。

 

这里需要注意的还有预扣税,预扣税是针对出租收入而言,由于中美之间有条约,税率是10%。当我们在第二年报税时,如果第一年没有净利润,那么可以申请将第一年的预扣税退回来。

 

卖房的费用

 

在美国还有一个重要的免税额概念。

 

如果在卖房的5年内,业主拥有房屋产权2年,并且将房屋作为主要的住宅2年,那么每个业主可以享有25万美元增殖的免税额。超过部分的增殖,会被征税。

外国人出售美国房产时,如果有增值,要交增值税。投资时间在一年或一年以上为长期投资,税率则为三档,0、15%,20%。如果投资时间少于12个月,为短期投资,短期投资适有于美国的正常税率,联邦是10%到39.6%。

 

正常美国人都是在第二年的4月15号之前报上一年的税。外国人卖了房子如果不报税,美国政府是很难追回所欠的税款。所以在1980年,国税局专门出台了针对外国人投资美国房地产的法案,这也就是著名的FIRPTA。法案规定,外国人出售美国的房地产时,买方有义务在120天之内预交卖价的15%给税局,这也就是预扣税。

 

三、如何保全美国房产、如何避税

 

从下面4方面来讲:

 

1.对自住房来讲,可以充分利用免税额的机制。比如有的朋友在房地产上升的时期,一旦这个房子有足够的增值,每两三年就会换一次房子,这样倒腾几次以后,免税的几十万,就会这么省出来了。

 

2.对投资房,利用一个1031置换条款。举例说明,如果你卖掉了一栋投资房,在45天之内找到另外一栋投资房,并且在180天之内过户,那么第一栋房子的增值税可以递延,直到第二栋房子卖掉,才要交增值税。

 

3.投资人没有绿卡,但子女有,又想将房产赠与子女。如果投资人想要将房产赠与给子女,千万不要直接赠与,因为外国人的赠与免税额每年只有14000美元。正确做法应该是将房产卖掉,将存款赠与子女,由于存款是无形资产,外国人把无形资产转赠美国人是没有赠与税的。

 

4.对美国纳税居民来说,如果房子一直不卖,过世后赠与给子女,子女可以免交这个增值税。例如父母买了一栋房子,花费50万,过世的时候,这个房子涨到了200万,如果孩子拿到这一栋房子以后,马上以200万卖掉,中间的150万都不需要交增值税。但是这栋房子的200万会算在父母的遗产里面,所以我们避了赠与税,同时要特别注意一下遗产税的问题。

 

外国人在美国遗产税的免税额只有6万美元,而美国的遗产税高达40%,如果在9个月内没有补齐这40%的遗产税,房产将在9个月内被迫卖掉,以缴纳增值税和遗产税。这里有个解决方案就是,在购买美国的房产的时候,同时购买一份美国的人寿保单,如果有人不幸过世了,用人寿保单的赔付去缴纳这些增值税和遗产税,房产可以留下来从容处理。

 

四、产权由谁持有:孩子、父母还是公司

 

1.美国的房产上通常是没有收益人的,如不幸意外过世,由谁继承?
解决的方案是要做一个生前信托,一旦有意外,生前信托的条款里面指名了谁为受益人,这就避免了费时、费钱的法庭认证的程序。

 

2.买房时,用公司的名义还是个人名义去买房?

公司和个人买房的区别在于,如果是用公司来买房,责任就限定在公司里面,不会跟个人其他资产交割在一起。如果有两栋房产你都放到一个有限责任公司,你其实是把这个责任并在了一起,并没有达到分割这个责任的目的。

 

如果在美国投资很多栋房产,如果每一栋房产都放到一个公司的名下,整个公司成立的费用,报税的费用和申报的手续就变得十分的复杂,同时如果房子是自住,你用公司的名义去买房就丢掉了25万免税的额度,所以是不是适合用公司买,还是用个人买,要根据每个人的不同情况而定。

 

 

 

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