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投资美国商业地产,你想知道的所有干货都在这里

2017-10-20 05:00 【美国生活

 

人民币贬值预期仍在,很多朋友在问海外投资房地产情况,最近美国商业地产咨询公司高级副总裁李楠做了一个分享,Jerry做了纪要,全是干货。

 

里面既有关于投资美国商业地产的各种细节,也有非常详实的真实案例。

 

谁在投资美国商业地产?

 

作为投资人需要了解的是,当我们进入一个市场,和我们博弈或者和我们共赢的对象是谁呢?

 

以都市圈为例,小型商业地产,几十万到500万美元的,最活跃的投资主体是私人投资者。

 

中型的商业地产从500-3000万不等的比较活跃的投资主体是私募基金、风投、中小型的REIT,大型的商业地产。

 

在3000万以上的就是一些大型的基金、养老金基金、大型的REIT等等。

 


 

目前热点的投资城市?

 

美国商业地产的多样性同时体现在地域的选择,美国传统上有六大都市的说法,纽约、洛杉矶、芝加哥、波士顿、旧金山和华盛顿特区。

 

近年来,美国经济版图发生了一些变化,现在看GDP排名前六名的都市圈,美国前六名的是纽约、洛杉矶、芝加哥、达拉斯沃斯堡、休斯顿和华盛顿社区,占据了美国总GDP的25%。


 

从商业投资地产大家角度来看,一定的经济基础和规模是商业地产良性发展的前提,普华永道对于商业地产乐观性每年是有一个排名的。如下图,经过一轮一轮资本追捧,很多热门地区的收益率已经大大下降了,所以乐观性也有些降低。

 

 

目前来讲,被美国国内投资者普遍看好的是所谓的18小时城市,相当于国内的二线城市,像奥斯汀,亚特兰大、丹佛等城市,在人口和工作机会增长的支持下,商业地产都有比较乐观的上涨预期。

 

 

2016年被业内人士看好前三名的城市

 

第一位是达拉斯,位于美国德克萨斯州,算是一线城市,一共拥有21家世界财富500强公司总部,GDP和人口都排名全美第四,能位于第一名是得益于很多大型的公司总部的迁入,带来比较好的人口流动和工作增长。达拉斯产业比较多元化,抗经济冲击性的耐性比较好,比如说石油价格波动的时候,一些单纯依赖能源的都市圈就受到了打击,而达拉斯基本没有受影响。

 

第二排名是奥斯汀,是德克萨斯州的首府,也是美国德州大学奥斯汀分校的所在地,近期德州发展很快,奥斯汀也因此受益,科技产业、广告、媒体行业很发达,吸引了很多年轻人入住,业内人士对于奥斯汀住宅和商业地产持乐观态度。

 

第三名是夏洛特,金融界的人士可能比较熟悉,它是北卡罗南纳州的首府,也是美国银行总部和富国银行东岸总部的所在地,是美国的银行业重镇,近几年人口增长也很快。住宅。工业产业园区和酒店是比较被看好的几个板块。

 

美国地理上的纵深的确为商业地产的投资提供了非常广阔的天地。商业地产的投资是很地方化的投资,需要对当地地产有很深入的了解。选择一个或者几个的商圈集中进行分析和考察,避免泛泛。

 

现在是好时机吗?

 

现在是好时机吗?先理清一个概念,就是固定资产回报率这个指标,它是物业固有的性质,与是否有杠杆是没关系的。

 

同物业类别、地理位置、建造年代和市场大势都有关系。主要取决于它能产生的收入。连接资本市场和用户市场的链条。相对稳定的物业收入除以不断攀升的地产价值,那就代表着固定资产回报率不会上涨的很明显。一定有一个健康的区间。

 

从卖家拿到一个收入报告,管理费用是不是合理,未来会不会上涨等等,投资者会得出一个合理的物业纯收入。在任何一个时间点上,对于美国商业地产的投资都是建立在案例的分析前提下,才能做出投资。

 

如果资产价格合理,有很坚实的用户市场支持,现在投资是可以考虑的。

 

为什么选择投资美国商业地产?

 

物业类型、资产规模丰富多样,还有世界第一经济体作为支持,大家普遍认为是一个比较好的资产配置选择。

 

除此之外,还有几点考虑:

 

第一是税收,投资美国商业地产所产生的利润可以通过折旧的方式抵扣掉,而且在抵扣年限全部用掉后,还可以进一步用其他的税收政策来置换;

 

第二是杠杆,一般美国商业地产投资的杠杆都在70%左右,合理的运用可以有很多机会来以小博大。

 

第三是政府,美国政府今年初刚刚废除了外国人购买美国地产强制扣除10%税收的政策,这就是释放了一个比较良好的信号。政府的态度是积极的,外国人购买很多农场、土地也是没有限制的。

 

投资美国商业地产需要注意的问题


 

第一:地产投资流动性差,要选择合适的卖出时间点,需要耐心,在资本配置的平衡中要考虑到地产不可随时兑现的特性;

 

第二:日常管理运营很重要,需要聘请专业团队来维持比较好的收益水平。很多目前的商业地产都采用三个N的租约形势,管理费可以让租户报销返款给业主。

 

第三:租户违约,比较大的风险之一,在财务计算书中需要综合考虑到。

 

如何操作商业地产投资?

 

第一:直接购买。举个例子,一个比较小型的商业地产,是一个全国连锁的汽车服务店,NTB物业,建筑面积2500平米的机修、储藏和办公空间,收购价格是224万美元,租户的租约是“三个N”的净租赁租约。

 

租户负责房产税、房屋保险、物业管理、房屋维修等费用,这些年底可以通过租户返款的方式返给业主,业主负责屋顶和结构的维护,所以比较简单,出租率可以算成100%,固定资产收益率是9%,算上杠杆的话,年化净资产收益率是16.3% ,7年之后溢价出售,收益达到了20.16%,相对比较成功。

 

 

第二:有的人可能没有那么多精力在商业地产的收购和管理上,一些开发项目的所有权和私募投资也是比较好的选择。

 

一般开发项目有65%的商业建设贷款,剩下的资金就是开发商自筹,就是吸引所有权和私募投资,投资人参与私募项目要充分了解项目基本情况、详细的财务计划和开发商既往的成功案例。

 

案例就是卫星城市的酒店和新建办公楼项目,得到市政府的一系列优惠计划,融资9500万,最低投资额10万美元,计划5年能退还本金,平均的年收益是20.46%。


 

 

投资商业地产常见问题解答

 

美国购房的贷款政策如何?


 

针对商业地产,可以贷款的,要求是两种,第一种为单纯以购买标的来抵押,第二种以买方自身资产来抵押,如果没有卖方的资产抵押的话,一般可以贷款到65%的比例,如果算上卖家的资产,最多可以到75%,利率基本上5%-6%,年限一般是15年、20年、25年。

 

美国的商业地产租金回报率是多少? 


 

美国的商业地产可以分为五大板块,办公、商业零售、出租性公寓、仓储产业园区和酒店。

五大物业板块的回报率不太相同,小型商业为例,租金回报率在7%-10%左右,小型的办公也在这之内。

 

美国大选是否会影响购房政策?


 

民主党上台的话会对弱势群体比较保护,如果你是房东的话,付不起房租的租客想要驱逐会比较困难,这是可以预计的相对不利的因素。

 

购房之后的维护费用?


 

美国房产在购买期间需要评估房产的法律费用和过户费用等等,是购买价值的2%-3%左右,购买之后的维护费用管理费在年收入的6%,维护的话看房子的新旧程度,建议每年留出1%做储备。

 

过户时间多久?对移民是否有帮助?


 

从签约到交易结束在45-60天可以完成,对移民不会有特别直接的关联,除非你选择和EB5相关的商业地产投资项目。

 

五大类商业地产案例分享

 

通过一些案例来简单了解一下美国商业地产。

 

一.写字楼

 

先从写字楼说起,按等级分成ABC三级,按区域分为中央和卫星城区办公楼。

 

案例一:位于芝加哥市中心54层的A级写字楼,建于1987年,净出租面积为12万㎡,今年1月份挂牌,今年8月1号完成全部交易,售价2.3亿美元。

每平方米均价1900美元多,出租率大概76%,在中央区算是中等偏下的水平。


 

 

 

案例二:卫星城区A级写字楼,建于2006年,建筑面积6000㎡,今年1月完成交易,售价是6925万美元,每平方米均价在1150美元多一些。

 

 

 

案例三:达拉斯北部的B级独栋写字楼,级别要低一些,建于1983年,建筑面积650㎡,大约有二三十个楼盘园区中的一栋,每一栋都是独立产权交易,今年5月5日完成交易,售价是57。5万美元,每平方米885美元。


 

 

 

Tips:

(1)美国的商业地产从物业价格到产品类型有很大的多元性,如果要投资办公物业,要深入了解需求量。

(2)通常在交易结束后,办公楼的租赁和管理都是由当地地产公司管理负责,业主需要承担相应的佣金和管理费用。

 

二.商业楼

 

第二个板块就是商业零售,分三类:第一类是邻里社区商业中心,辐射的服务区相对小,第二类是开放型大型商业街区,第三类是传统的shopping mall。

 

案例一:位于高端社区的大型shopping mall,建筑面积8万㎡,2014年10月完成交易,售价是3亿美元。


 


 


 

案例二:位于都市圈卫星城内的开放性的大型商业区,可以叫做power center,主营店不能少于4个,所以不是一般性的开放性邻里社区,建筑面积是41000㎡,今年5月份完成交易,售价6400多万,每平米大约1500美元。

 

 

案例三:小型的社区邻里商业中心,今年五月份完成交易的一个楼盘,700多㎡,有两个租赁单元,,售价170万,每平方米大概是2400美元。

 

这一类的物业形态多样,独立的餐厅银行、车行、加油站等等都属于这一类,辐射区小于5英里,周围的人群和收入水平对于租金和升值前景有重要作用,是私人投资者比较关注的一种物业类型。

 

 

Tips:

(1)商业零售地产的前景取决于零售业的大行业是否景气,零售业的预期取决于老百姓的购买力,而美国的商业地产取决于美国经济大背景,贫富差距加大,中产阶级的收入和人数数量都在缩减,所以服务于中产阶级的传统商业品牌受到了一些挑战。同时服务于高收入人群的和相对比较廉价的商场业绩普遍看好。

 

(2)整体看在经济复苏的大势下还是很正面的,另外投资者就要关注美国未来整体的工资水平是否会上升。

 

三.出租性公寓

 

第三个物业类型就是出租性公寓,apartment和一般住宅的管理模式有区别,apartment只是租客付出租金,所有的居住单元、公共区,土地等等产权都隶属于同一个投资人,这个产权的所有人就是独立投资人、私募基金,保险投资人等等,也是重要的商业地产板块之一。

 

前景主要看当地人口增长的预期,还有多少比例的人自己持有房产。

 

下表对比的是1994年和现在美国各个年龄段自有房产人口比例的变化。其中绿色代表1994年自持住房的人口比例,橙色是现在自持住房的人口比例。比如35-40这个年龄段,绿色有很明显的下降,自持住房的人口比例下降,这就意味着出租性公寓的需求增加。

 

新开发量很大,旧有公寓的翻新也比较活跃,整个推动了公寓板块的物业价值在上升。


 


 


 

出租公寓也分为ABC三个级别。第一个案例是A级公寓,有386个住户单元,建筑面积是33000㎡,今年6月完成交易,售价是4460万多一点,每平米均价是1350美元。


 

 


 

第二个例子是B级公寓,位于收入比较高的卫星城区,312个住户单元,建筑面积是25300㎡,今年5月份完成交易,售价2100万多一点,每平米840美元。
 


 

 

 

第三个例子是C级公寓,140个住户单元,建筑面积17700㎡,今年6月完成交易,售价410万美元,每平米售价在235美元左右。


 

 

 

Tips:

美国的出租性地产很多样性,适合不同需要和背景的投资者选择。美国高端公寓的饱和度比较大,固定资产的收益率也一直被压缩,特别低端的公寓租户成分比较复杂,而且掺杂政治因素,所以一般来讲,中高端的出租公寓市场是被投资者看好的。

 

四.产业园区和仓储物流

 

第四个物业板块就是产业园区及仓储物流,通常我们也叫Industrial,虽然和工业没多大关系,以下也是举简单的例子说明。

 

案例一:中型仓储物流中心,建筑面积是37900㎡,今年5月完成交易,售价1950万美元,每平方米515美元。


 

 

 

案例二:小型产业园,这种物业都是办公空间和仓储维修空间组合而成的,大概是一半一半,建筑面积2680㎡,今年2月份完成交易,售价150万美元,每平方米559美元。


 

 

 

五.酒店


 

最后一个物业类型是酒店,这是国内投资者比较关注的物业类型,因为和EB5投资移民比较契合,能提供比较多的就业机会,和移民申请可以同步。所以比较关注。

 

下表为各国投资者在美国酒店地产投入的排名,从投资额来看中国是遥遥领先的。


 

 

 

和其他物业不同的是,其他的物业可以根据租约来产生一个比较准确的预判,而酒店不同,最重要的收益指标是客房收入。

 

美国最近在上升状态,平均的入住率在70%左右,但是有面对新建酒店增加和民宿行业兴起的挑战。

 

这个例子是希尔顿酒店集团旗下的酒店,在国内也有引进,按照国内水平是三星到四星标准,在城市外缘,高速旁边,有79间客房,建筑面积5000平米,今年3月完成交易,售价780万多一点,每个客房是10万美元左右。

 

 

文章源自网络  版权归原作者所有

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