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【房产】贴士 | 弄清美国税法购买美国房产可省钱

美国房屋贷款利息目前仍偏低,有意购屋自住或投资者仍认为是进场良机。但相关法律若搞不清楚,极可能花了钱却不见得获得想要的投资报酬率,或是因为选错持有房产的法律架构,出现状况时赔了夫人又折兵。

购屋置产固可保值,但有必要对相关税法先有所了解,才能求取最大好处

购屋若自住,税法允许购屋的房屋贷款利息与所得抵减少缴所得税,并允许每张税表的申报者最多可拥有两栋自住屋,即一栋自住屋及一栋度假屋,且相关贷款利息都可与所得抵减。

但拥有两栋房产的华人通常喜欢将第二栋房屋出租,以便用租金收入支付房贷。此时第二栋房子就不算是自住屋,已变为出租或投资物业。出租物业房租收入有必要於来年4月15日前申报为所得,只是这项收入与劳力所得不同,不需要预缴薪资税(FICA taxes)。

但出租房子可能有损失,会计师施启祥说,除非管理房产的人符合税法「房地产专业人士」要求,即除有执照,且能证明一年至少花750小时管理房产,否则房屋出租收入减去出租开销,再减去折旧後的损失的净损失,最多只有2万5000元可与收入抵减,且有调整後所得限制。

若调整後所得在10万元以下,净损失可以全部与所得抵减。但调整後所得在10万至15万元间,可与收入抵减的净损失将逐渐减少,15万元时就不能抵减。

房产不管自住或出租,若持有不到一年就想获利回吐,卖掉时有短期利得问题,短期利得与当事人税率相同。但若持有超过一年才卖掉,将有长期利得税问题。长期利得税率较低,分为15%或20%,及今年起因为健保改革就高收入增收的3.8%附加税。

会计师杨平说,投资物业若放在个人名下,缺点是万一个人是一宗严重车祸的肇事者,物业可能不保,且相关资料很容易调出来,不妨考虑将物业放在有限责任公司或S公司名下,被查帐的机率也比放在个人名下低。投资物业若有赚钱,又不想马上付税,可透过税法1031交换条例延税。唯当事人卖掉房子後,须在45天内找到一栋等值或更高市值的房产,并於180天内完成产权移转手续。

会计师暨地产经纪黄杰峰说,两栋自住屋最多只能就低於100万元的贷款额的利息与收入抵减。若申请的是房子净值的信贷额度(equity loan),最多只能就10万元贷款额的利息与收入抵减。也就是若用Schedule A税表逐项扣减时,最多只能就110万元的贷款额产生的利息来扣减。

而自住屋出售时,只要屋主过去五年至少住两年,税法允许就增值部分夫妻可获50万元免税额,单身可获25万元免税额。

 

         

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