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【资讯】乐百科丨西雅图不光只有那部电影,还有诱人的投资机会

西雅图近来在中国走红,主要是因为《北京遇上西雅图》那部电影。但西雅图的魅力远不止电影。这里是星巴克、微软的全球总部,是硅谷以外的美国第二大创新中心,有良好的自然气候和人文环境。

 

受益于产业转移和发展、杰出的创新能力、国人的追捧,以及加拿大近邻温哥华外溢的购房需求,西雅图在过去几个季度的房价涨幅居全美之首,是美国当之无愧的地产机会之城。

 

该如何投资西雅图?我们从最常见的问题入手,为大家答疑解惑。

 

100万人民币在美国在西雅图可以买到房吗?

 

如果用现在的汇率的话,一百万人民币可以换算成大概十五万美金。找十五万美金的房子基本上是不太可能,因为西雅图的整体房价已经超过这个价位了。但是我们可以用十万美金作为首付,通过贷款的方式在西雅图买房。

 

西雅图的房子出租回报率是多少?

 

从投资的角度来考虑,我建议大家从两方面来看。第一,出租回报率肯定是重要的考虑因素。第二,还是要看房子本身的升值,先讲出租回报率。房子出租回报率我觉得得分是怎么去看,或者说整个房子的投资价值到底是怎么样。

 

一般来讲,我会去看不同的房屋类型,最主要的一个区别就是公寓和别墅这两个基本的房屋类型。

 

不能单纯的去看租金回报,一般来讲,在市中心和企业多的地方,会有比较多的公寓出售。所以这种地方,一般公寓都是一室一厅、两室一厅的结构多。举例说明这里的成本大概是什么,然后它的回报率现在是一个什么样的水平。

 

首先我们看租金,假设一个35万美金的公寓,如果是非常好的位置,一室一厅的公寓应该是可以租到2,000美元。当然如果在别的地方,两室一卫也差不多能租到2,000左右。所以一年的租金就是两万四。那接下来就看我们的成本是什么。

 

对公寓来讲最大的一块成本就是 HOA,Homeowner Association,等于是业主委员会负责管理房子的很多问题,设定这个房子的一些规定和要求的。所有的公寓都会有 HOA 收费,每一个住户都要交 HOA 的费用,可以叫它是物业费。每一个公寓的 HOA 价格都是不一样的。基本上来讲,比较新的公寓它可能收的钱比较多,设施比较多的,它的 HOA 也会比较高。

 

HOA 包括公寓整体的一些维护,电梯、楼道的维护、垃圾处理、水费。有些公寓还包括地震险,因为西雅图也是在地震带。那基本上 HOA 都是包括了这些内容,但也有些不一样。一般公寓比较多见的就是250到350不等。假设一年HOA费用是3,000块钱,这是成本之一。

 

成本二就是房产税叫 Property Tax,这个是每年要交政府的。当地学校的大部分的资金来源都是这个税收,还有包括公共设施像警察,消防员这些全都是由税务来支持。

 

Property Tax 是根据每个州的税率乘上房子本身的一个估值得出的。这是政府给估的,和市场价格没有任何关系。比如我有一个朋友说我这房子100万怎么他给我估了七十多万?没关系,这并不代表你这房子就值七十多万。因为估值低,实际上交的税还少了。所以一般来讲就是估值乘以税率。现在华盛顿州的税率就是1.1% 所以乘出来之后,比如35万的房子,你可能交2,500,这是你的成本二。

 

因为大部分买家是在国内,所以都会去选择第三方的租赁公司帮你管理房子。他们给你找租客,每月定时跟这个租客收租金。房子、租客有问题,直接去找租赁公司帮你解决。我按照目前最便宜的收费就是第一个月租金的50%加上以后每个月租金的7%。算出来以后,35万的房子,每月租金2,000的情况下,每年要交2,540,这是成本三。

 

这三个成本加在一起,(你的收入-你的三个成本),就是说每年的纯收益是4.6-5%。现在就是说西雅图目前的这种公寓出租是4.6-5%。

 

接下来再看一下别墅,我们说的 House 有两种,一个是联排别墅 (Town House),一个是独栋别墅 (Single Family House)。

 

这两个我觉得没有特别大的区别,因为它所涉及到的成本是比较类似的。比如现在用70万买了一个联排或独栋别墅,一般租金能到3,200到3,500。我就拿最低的3,200来算租金。

 

每年38,400租金收入。一般独栋房和联排的 HOA 非常少,所以这块我们就忽略掉。费用主要就两部分:房产税和第三方租赁公司的费用。因为总的房价高,估值也会高。所以一般别墅的房产税都会比公寓要高很多。比如70万的话,可能就收5,000或者4,800。第三方的管理费,每年就要交4,000。算下来,这个别墅净收益率可能就4%。

 

目前来看,在西雅图比较好地方,别墅的回报率就是4%到4.5%。它的回报率没有公寓高的主要原因,就是在好的地段这些房子本身的价格高一点。基数是高一点,所以租金回报不如公寓。

 

另外一个非常关键的投资要考虑的值,就是我们房子本身的一个涨幅。房子本身涨幅可能和另外的一个问题又挂起钩来了。

 

西雅图现在这个房子涨的怎么样?经济怎么样?公寓最重要的其实真的是看地点。因为要找黄金地点,你买了公寓在这里出租,大家才能去租。这种房子升值非常快。目前来看,就过去几个月,这些公寓的升值已经都达到20%以上。这个房子本身的升值基本上也是在15-20%。如果是学区房,25%也有。

 

所以我觉得目前在西雅图投资,租金回报是一个方面,我相信租金肯定还是会涨上去的。因为和一些大城市比如说旧金山、纽约相比,西雅图的租金还是算中等。而且目前西雅图房屋出租率已达97%,不愁房子租不出去。租金会涨,但西雅图投资更多还是看房子本身的升值。这个是西雅图房子一个特别大的特点。

 

投资公寓还是别墅?这是因人而异的一个问题。在短期内没有太多资金的情况下,公寓绝对是一个非常好的选择。因为不用拿出太多的钱就可以投资,加上本身的升值,过五六年转手卖掉就非常方便。别墅要付的钱多一点,不管是现金还是贷款40%,你要拿出来的这个首付款第一笔投入要很高。

 

考虑未来自住,别墅住起来会更舒服一点。在美国,房子和地都是属于你的。短期来讲,没有那么多钱可以投资公寓。长期来讲考虑孩子教育问题,你可以考虑投资别墅,但是回报率可能不如其他的某些城市好。但西雅图的涨幅目前已经连续五个月都是全美最高了。

 

支撑西雅图未来房价的理由有哪些?

 

关于西雅图本身的一个宏观经济和未来趋势的问题,从过去五个月看,西雅图的房价的涨幅是连续保持美国所有城市的第一名。去年12月底的全年数据,全美房价涨了5.8%,西雅图涨了10%。接下来的二月份,西雅图更是刷新了记录,涨幅达11.3%。二月,西雅图这边的公寓涨了20%。一些不是好学区的房子涨到了12.4%。在全美各大城市中,大家可以看到西雅图的这个涨幅非常猛。有朋友就问,都已经涨了这么高了那我是不是应该还投资呢?

 

对于一个房地产快速增长的城市,推动它的无外乎就是炒房团,然后是炒概念。第二个就是本身的经济是推动这个房价的一个刚需,这个实际增长。

 

西雅图是属于第二种,真的是有需求。过去两三年,西雅图的 IT 公司的扩张非常的明显。可以看到过去几年,整个城市多了好几万人来到西雅图。

 

先看推动西雅图整个经济发展的这几大产业。第一最重要的就是IT产业,主要是几个大公司都在这。比如西雅图市中心的亚马逊。上图是在未来三年,亚马逊在 Lakeunion(西雅图市中心往北)的总部之一。可以看到未来布局,很多楼都贴着的A就是亚马逊。这边有一个 Google 的那个标志,谷歌在那边要建四栋楼,2019年竣工。右边看到有 Facebook。

 

这个图只说明了一小部分问题,只是在 Lakeunion 那一块,在未来三年亚马逊、谷歌、Facebook 要在那边。其实很多其他的 IT 公司像微软,在西雅图东边的一个城市叫 Redmond 有很多微软的园区。不管是说亚马逊还是微软,它都是从西雅图发展起来的,是总部。其他从湾区那边过来的,像谷歌和 Facebook 都是看好西雅图本身 IT 人员资源。他们分别在西雅图办分公司、建立分部,都是长远投资。

 

除了 IT,西雅图其他公司也在兴起,还有一些本来就是西雅图的一些知名的公司,比如星巴克,特大超市 Costco。然后 T-mobile,一个德国公司,它的美国总部就是在 Bellevue——西雅图东边的一个城市。还有旅游网站 Expedia ,总部是在 Bellevue 将来会搬到西雅图这边来,有一个特别大的一个园区。波音以前的总部在西雅图,现在搬到了芝加哥,但很多工厂都留下了,目前是西雅图最大的雇主。

 

除了这些传统企业服务业,其实很多研发机构也在这。比如癌症治疗的研发机构、游戏软件公司,很多业界知名的公司也纷纷到了西雅图。现在西雅图虽然比纽约、洛杉矶、旧金山来说要小,但它的企业产业规模是非常大的。由于很多公司的扩张,人才纷纷来到西雅图,包括很多软件工程师。

 

跟美国传统大城市相比,目前西雅图是上升阶段,和旧金山比,西雅图房价中位数是62.4万美元,旧金山已经110多万,所以它可以支付的水平是远远高于旧金山的。旧金山那边的收入相对高一点,但它生活成本、房价太贵。

 

挣同样的钱,刨去生活成本,实际消费水平西雅图还是要有很大优势。而且房子比起来硅谷、纽约,整体还是有优势的,虽然它已经上升了一两年。

 

硅谷的人到西雅图买房就觉得太便宜了,好学区房才120-140万。目前西雅图的房子少,大家不愿意卖房,卖了房之后买不到房,第二竞争非常激烈。

 

所以就是这样的情况让西雅图的房价快速上升。实体产业的蓬勃发展的刚性需求,支撑了西雅图房价的上升。我个人觉得在未来三五年之内房子还是会上升。

 

西雅图有没有好的教育资源?从西雅图本身来讲,第一,它的高中在全美排名很高,然后它的大学教育,像最有名的华盛顿大学现在得到了很多资助和捐款,比如说比尔盖茨。

 

西雅图这边最好的学校、最好的学区在 Bellevue。然后主要是集中在东边。他们的 Gifted Program 就是天才班,这个是要考进去的,班里的孩子非常棒。你要这么想,西雅图东边是亚洲人聚集的一个地方。中国人、印度人、日本人、韩国人对孩子的教育是非常在意的。所以那边学校的师资是非常好的。

 

一些比较好的学区在 Bellevue、Issaquah、Tukwila、Sammamish 包括西雅图也有好的学校。这就看家长怎么选择,十分的学校很多,九分也有。如果要孩子全面发展,可能送他到西雅图这边来,因为学习压力没有那么大。如果希望孩子以后考特别好的大学,可能送他到学习比较严的地方,这是有选择的。当然,上大学是为了什么?就是让孩子找一个比较好的工作。像华盛顿大学那些孩子大三的时候很多都已经出 Offer 了。

 

房屋转手率高吗?需要什么费用?

 

转手率之前是三到四年卖,现在是五到六年基本上会卖一次。

 

美国人买卖房屋的佣金都是由卖方来出的,我们现在基本上佣金都是5-6%,这个是买方和卖方是对半分的。比如说6%,那就是买卖双方各3%。这是房价你最后成交价的百分之六那这个百分之六是卖方出的。

 

还要交 Exercise Tax。其实就是跟温哥华那边的一个转让费似的。这个是1.8%,你就当它是2%。加上佣金就8%了。

 

还有特别大的一块就是资本利得税,就是所得税。比如说你卖了房子,比你一开始买房多出的那部分钱,在美国要交税。

 

所以大家别太快地买卖房屋,现在五六年比较健康,刨去这些税之后,还能有不错的回报。今天买了,明天就卖,还不够交佣金费和这些资本所得的费用,所以对这些大家要考虑一下。

 

 

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