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【房产】2017年美国房地产市场展望:美国市场和中国视角


美国住宅市场基础数据

 

一、房价指数

 

美国房价指数总体仍保持大幅度上涨,根据标准普尔 Case-Shiller 房价指数,2016年11月,美国主要20城的房价同比上涨5.3%,市场升势迅猛,出现了一大批房价大幅上涨的热点城市。

 

二、出租公寓交易

 

投资者仍对出租公寓资产保持高度的投资热情,出租公寓资产的价格相比上个周期高点已增加了50%。目前,收购出租公寓资产的投资收益率平均为5.6%,尽管有声音在质疑该市场是否已达高点,但投资人出于长期持有的考虑,仍有强烈意愿进行投资。此外,公寓市场出租率的良好表现 (95.8%) 也显示了市场发展的健康性。

 

三、需求支撑

 

1、2016年美国失业率、个人房屋拥有率的双双走低,均从需求侧为出租公寓的发展提供了利好支撑。

 

2016年年末,美国失业率创危机后历史新低至4.6%,远低于市场预期,对住房市场的需求与支付能力的增长提供了重要支撑。与此同时,美国的个人房屋拥有率也在2016年第二季度达到谷底的62.9%,虽第三季度稍有回升,但2016年平均数值仍明显低于之前水平。住房自有率大幅下降,是美国人口年龄结构化和千禧一代生活方式改变的重要结果。失业率、个人房屋拥有率的双双走低,均从需求侧为出租公寓的发展提供了利好支撑。

 

2、“千禧一代”大量增加为出租公寓需求提供支撑。

 

从过往20年的数据可以看出,随着年龄的增加,居民更倾向于购房居住:20-35年龄段是自住房拥有率最低的人群。目前仅有35%的千禧一代选择购房居住。预计未来5年,20-34年龄段的居民人数将以每两年100万的速度增长,从另一侧面为出租公寓提供了很好的需求支持。

 

热点城市住宅市场基本情况

 

美国出租公寓的整售投资市场交易仍保持活跃,仅16年第三季度便有320亿美金的交易发生,同比增长3%。尽管近年来出租公寓的资产显著增值、交易价格增长迅速,但因其收益稳定、抗周期性强的特性,仍然颇受投资人青睐。

 

一、奥兰多

 

1、市场新增供应有限,居民需求强烈。

 

2015年以来,奥兰多租金水平迅速提升,超过全美平均水平,并且这种趋势将一直延续至2020年;奥兰多出租公寓吸纳水平依旧强劲,新完成公寓数量不及居民需求,因此三季度出租率高至96.4%,环比增长0.8%,有效租金环比增长5.8%。

2、住宅售价上涨幅度较大,市场活跃。

 

在独立屋销售方面,奥兰多目前房价中位数为20万美金/套,同比大幅上涨12%;其独立屋的售价中位数同比上涨12.8%至22万美金/套,出售公寓的售价同比上涨7.3%;在住宅销售方面,全年共有35780套住宅出售,尽管房价大幅度上涨,但销售量仍同比上涨1.8%;市场存量8550套,同比下降21%——整个住宅销售市场正在经历房价上涨、销售增速的乐观时期。

 

美国住宅市场的投资机会

 

一、美国宏观经济数据对住宅市场利好

 

1、2016年全年美国经济保持相对平稳态势发展。

 

三季度的GDP增速出现两年内最高水平三季度GDP年化增速为3.5%,也是两年以内的单季最大增长幅度,而第四季度也实现了年化1.9%的增长,高于2015年同期水平;2016年三季度企业盈利15,754亿美元,环比增长6.7%;同时公司的净现金红利、未分配利润、净现金流等数据均较2016年同期有所提升。

2、2016年全年失业率水平4.8%,创历史新低。

 

2016年,美国失业率水平继续下滑,全年平均失业率仅4.8%,低于历史平均水平的5.8%;新增的就业为出租公寓提供需求潜在租户。

 

3、房地产投资收益率和10年期国债券利率(无风险收益)利差基本保持稳定。

 

随着出租公寓投资市场热度递增,甲级资产的投资收益在近年来有所下降,2016年出租公寓类资产的平均投资收益为5.6%;出租公寓的投资收益与10年期国债收益之间仍存在约300基点的风险补偿 (RiskPremium),足够的安全垫使得公寓投资仍有利可图。

 

二、跨境资本仍对美国住宅市场兴趣浓厚

 

1、美国商业地产己成为全球最主要的投资标的之一。

 

2016年前三季度发生的投资交易中,跨境投资的近半数资金流向美国 (47%)。

 

2、2016年,投向美国地产的主要国际资本来自中国、加拿大、德国,其中中国的资本量增长最为迅速。

 

3、美国仍是中国资本的首选目的地,其中纽约为近两年中国资本主要投向目的地,同时亦是全球交易最活跃城市。

 

资本主要投资城市(2014-2016年)三、外汇管制对美国住宅市场影响轻微

 

1、中国资本出境管制对美国市场的影响细微。

 

2015年,中国跨境直接投资总额达到1180亿美元,其中约223亿美元投资于美国,该数字仅为美国全年外商投资总量的7.5%;由于中国资本占美国外商投资的份额有限,因此中国资本出境管制对美国市场的影响不大。

 

2、仅对个别主要针对中国投资人销售的地产项目影响较明显。

 

由于2017年伊始,中国外管局推出“史上最严格的外汇管制条例”,除了延续每人每年5万美元的外汇限购额度外,购买人也将需要填写专门的购汇表格,提供有关证明解释购买外汇的用途,并且明令禁止境外买房。

 

根据中国外汇管理局规定,“5个以上不同个人,同日、隔日或连续多日分别购汇后将外汇汇给境外同一个人或机构,个人在7日内从同一外汇储蓄账户5次以上提取接近等值1万美元外币现钞,同一个人将其外汇储蓄账户内存款划转至5个以上直系亲属”等情况都将一律进入黑名单,并被剥夺两年合计10万美元的换汇额度。

 

因此,管制条例的严格将会对美国个别城市的一些主要针对中国投资人进行销售的项目产生较显著的影响,因为资金出境的管制会影响中国投资人支付定金的可行性,进而影响项目的退出。

 

美联储加息对住宅市场影响

 

一、通胀相关指标仍处于历史较低水平

 

美国通胀水平、10年期国债收益率、联邦基准利率仍处于历史较低水平,2017年2月,美国的通胀率水平为2.7%,低于历史平均的3.29%;3月17日的最新数据显示,美国十年期国债利率为2.53%,高于曾在2016年7月出现的历史最低点1.36%,但明显低于2011年之前的水平,仍处于历史较低位置。

 

二、加息方向明确、加息进展缓慢

 

北京时间17年3月16日,美联储宣布上调联邦基准利率25个基点至0.75%-1%的水平,这是金融危机以后的第三次加息。自2015年12月美联储的加息周期开启以后,2016年末、2017年初再次加息,并且今年预计还将会有两次加息。尽管如此,当前利率与08危机前水平还相差甚远。而历史上联邦基准利率的平均值为5.81%。

 

三、加息带动贷款利率变动

 

1、美联储加息带动 LIBOR 的上升。

 

三月期 LIBOR(伦敦同业拆借利率)自2016年下半年以来持续走高,2017年3月15日的数据为1.15%,几乎为危机后的最高水平,但仍远低于历史平均的3.88%;同业间拆借利率的上升,势必带动银行贷款利率的提升。

2、贷款利率随之上涨,但近期走势稳定。

 

3月10日的最新数据显示,30年期贷款利率为4.46%,是自2014年4月以来的最高水平。而历史平均数据为6.4%,目前数字仍显著低于2011年之前的水平。

 

四、贷款利率变动对住宅市场影响有限

 

美国住宅市场的发展与投资者信心指数、物业运营收人更具有相关性。随着2016年年末美联储对于联邦基准利率的上调,部分民众会对房地产的发展表示担心。参考 S&P500 过去60年的房价指数,每当基准利率上升时,房价基本都会随之上涨——当政府对于经济充满信心时,才会对利率进行上调。

 

而且利率的上涨与房地产的资本化率并不具有直接相关性。资本化率 (Cap Rate) 与净运营收入 (NOI) 以及投资者的信心指数更为相关。理性的投资人在投资房产时,会因为可观的现金流而增加出资,也会因为由于利率上涨而为项目带来的风险溢价而减少出资。

 

总而言之,2017年美国住宅市场将在谨慎中正面发展——租金稳健增长、需求侧具备经济支撑。尽管个别缺乏就业增长的城市会经历比较困难的阶段,但全国市场整体看好。由于核心城市的甲级物业资产价格已上涨到一定程度,因此在投资交易方面,越来越多的资本会去二线城市寻找有资产提升价值的投资机会。

 

         

 

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