新闻信息

【资讯】贴士| 在美国做房贷Refinance 需要考虑的因素

首先,我们看看做重新贷款(Refinance)的一些目的吧!

最常见的是为了省钱!整体行情走低、信用分数提高,都有可能拿到更好的利率。

有人是为了套现。比如说,30 万房贷已经还了10 万,还欠20 万;现在房子值40 万,可以重新贷32 万,其中20 万用於还剩下的房贷,另外12 万可以用於大额投资,比如给孩子上大学、买股票、用来做生意、创业,当然也可以把房子重新装修甚至扩建。

此外,如果你买房时首付很低,房贷公司为了保障自己的利益可能要求你购买保险(Private Mortgage Insurance),还了一段时间之後,如果所欠贷款低於房屋估值的80%,做Refinance 可以顺便把这个保险去掉,节省一笔小开支。

 

关於重新贷款,说起来是那麽简单,但有很多因素值得考虑!

搞清楚房贷还款的Amortization

贷款包括本金(Principal)和利息(Interest)两部分。30 年还贷期间,虽然每个月的还款额度基本一致,其组成部分却大不一样。

假设现在贷30 万美元、30 年固定利率4.000%,下面的表格是还款构成图,红色部分为利息,每月递减;蓝色部分为本金,每月递增。可以看到,在刚开始的时候几年,每月还款中约有2/3 是利息、1/3 是本金。



同样是贷30 万美元,如果利率是8.000%,每月还款中利息所占的比例更大。从下表可以看到,前面十几年主要在还利息,所还本金很少。



根据Freddie Mac 近40 年来的记录,美国30 年固定利率在1990 年以前大都在7.500% 以上,最高的时候是18.450%(还需要购买Points),因此8.000% 的利率并非耸人听闻。1990 年以後利率一路下跌,现在是处於很低的位置。



为什麽要搞清楚还款的Amortization 呢?举个简单粗略的例子,假设:

你还了十年的房贷,现在每月还款2,200 中有600 是本金、1,600 是利息。

重新贷30 年,利息略有降低,每月还款变成了2,050,其中400 是本金、1650 是利息。

也就是说,Refinance 之後虽然每月还款减少了150,但是欠银行的本金却增加了200。

在Refinance 之後的一年内,你的还款减少了150 x 12 = 1,800 美元,但是欠银行的本金却增加了200 x 12 = 2,400 美元。假设这时你要换房,你经过Refinance 之後实际亏损了600 美元,这还不包括手续费。

上面的例子非常粗糙,这里只是想藉此说明:做Refinance 应该搞清楚每月还贷的结构。贷款公司通常可以提供,也可以使用网上免费的Amortization Schedule Calculator。

 

其他需要考虑的因素

利率的变化。一般来说,利率要降低至少2 个百分点才值得做Refinance.

Refinance 的手续费。有些房贷公司可以「免费做」,通常利率会高一些,其实相当於把手续费分摊到了分期付款里。如在本文开头的实例中,有手续费的是3.750%,而「免费做」则是3.875% 和4.000%。

你是否在未来几年有换房子的打算。举例来说,如果每月还款减少100 美元、手续费是2,600 美元,至少要26 个月才能持平,也就是说如果26 个月之内你打算卖房子,很显然不适合做Refinance。

如果长期来看没有换房的打算,也需要考虑房贷的期限。举例来说,你还了5 年房贷、现在每月换2,000 美元;做30 年Refinance 可能每月还款减少了200 美元,但是还款期限却增加了5 年。

信用分数。除了整体市场行情的大环境外,你实际拿到的利率和你的信用分数息息相关,因此即使已经买房买车了,也要注意养信用分数,否则即使市场行情走低,你也拿不到很好的利率。反之,如果你贷款的时候信用分数很低,过了几年之後分数提高了很多,哪怕市场行情没有太大的变化,你也可能拿到比之前好很多的利率,可以做Refinance。

贷款类型。比如说,你之前做的是30 年房贷,如今收入提高了很多,可以考虑重新做15 年房贷,虽然每个月还款增加,但是需要付的利息会少很多,长远来看是划算的。再比如说,现在整体利率很低,你打算在7 年之内换房,那麽可以考虑做7 年的ARM(Adjustable Rate Mortgage)Refinance,锁定7 年的低利率。

 

         

 

文章源自网络  版权归原作者所有