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【房产】乐百科丨巴菲特为什么明确看好美国房地产市场?

导读

巴菲特每年给股东的信,都是这位睿智的投资大师给投资人的“馈赠”,蕴含着这位年近九旬的老人对市场和行业的敏锐观察,为投资者们解析未来的投资方向。此前,网上经常看到一些文章标题:《为什么巴菲特不投资地产业》、《巴菲特的投资败笔——房地产》,似乎都显示出股神对房产并不感兴趣。其实并不是这样。巴菲特旗下拥有地产经纪和住房建设公司,其与地产行业的渊源不浅。尤其是今年给股东的信中,他多次表示将扩大对地产行业的投资。

1. 明确看好房地产行业

  

在今年的信中,巴菲特花了不小的篇幅谈论房地产行业,并明确表示,对美国的地产市场持乐观态度。

 

巴菲特在信件中称,将有计划地继续扩大旗下 Home Service 公司,这是一家在美国28个州有38家地产经纪公司、超过29,000名地产经纪的房地产集团公司。巴菲特明确表示将在未来十年内继续并购一些房地产经纪人并取得特许经营权。

 

就在今年初,Berkshire Hathaway Home Services 公司在纽约设立分公司,目前集中于住宅地产的交易,日后也将往商业地产拓展业务。即便在曼哈顿这片房地产业厮杀的红海,巴菲特仍将业务延展到这里,足见其未来将加大地产方面的投资力度。

 

股神虽然叱咤股市,但其与房地产行业的联系不可谓不深。

 

伯克希尔哈撒韦集团下的另一家 Clayton Homes 公司,就是美国最大的住房建设公司,去年建设房屋42,075套,占有美国新房建造市场的5%。

 

该住房建设公司目前处于扩张阶段,去年收购了两家类似的公司,巴菲特还计划并购更多此类公司。在完成未来的并购后,Clayton Homes 公司的雇员将达到14,677人,并且未来雇员人数还会增多。

 

巴菲特认为 Clayton Homes 公司在最近几年的发展得益于美国的低利率政策,这刺激了公司的盈利能力增长。

 

巴菲特在信件中长篇介绍 Claytons Homes 公司的发展,这说明巴菲特本人特别看好美国房地产市场以及相关房屋抵押贷款市场。

 

美国抵押银行家协会1月发布了可获得信贷指数,该指数旨在衡量房地产市场中,获得抵押贷款的难易程度。指数越高,越容易获得抵押贷款,反之则越难。

 

数据显示,2016年12月,可获得信贷指数上升到最近6年的新高,达到175.2。虽然月度涨幅低于去年11月,但在美国获得抵押贷款却变得更容易。这也为巴菲特看好美国房产市场提供了数据支撑。

 

 

巴菲特在短期内,不止一次发表“看好美国房地产市场”的言论。

 

2016年8月,在华盛顿政界、新闻界广受欢迎的新闻简报 Playbook 最近对股神巴菲特进行了专访。

 

在专访中,巴菲特认为经济危机以后,房地产开始恢复的时间很晚,目前才刚刚开始复苏进程,并展现出持续增长的势头。

 

他说道,实际上美国房地产复苏速度并没有他预想的那么快,但整个房地产行业正在逐步走强,特别是2015年趋势更为明显。目前美国人口增长最终会转变为房屋需求,但新的趋势是租房的比例正在增长。

 

目前美国家庭住房自有率为62%,这是美国1967年以来的最低水平,近年呈逐年下降趋势,所以现在的公寓(Apartment 专门用来出租)开发非常火,这些经济活动最终会反映在房产数据上。

 

巴菲特着重提到,他们目前投资了很多相关领域,认为房产市场将继续保持强势。

2. 股神做过的地产投资

  

最近,“股神”巴菲特与房地产之间的新闻不止一条,其在房地产投资上的天赋也显露无疑。他投资过哪些地产,他的地产投资思路如何呢?

 

一、住宅地产

  

据华尔街日报报道,他于2月20日将自己在加州拉古纳海滩 (Laguna Beach) 的豪宅挂牌出售。

 

 

 

报道称,该房产由巴菲特和家人自住多年,现挂牌价为1100万美元。要知道,这套别墅是巴菲特于1971年以15万美元买下的。

 

 

 

如果最终的成交价与挂牌价相差不大,那么该房产的回报率是相当惊人的。以挂牌价计算,这套房子价格46年翻了73倍!

 

 

 

1971年,巴菲特买下这处豪宅时,拉古纳海滩还没被大规模开发,房价处于低位。但很快,该地区的房价开始起飞。股神敏锐的投资嗅觉,总能快人一步发现最好的投资标的。

 

二、曼哈顿商业地产

  

除了住宅地产,巴菲特也投资过商业地产。1993年,纽约商业地产市场经历崩溃,大批金融机构破产,许多总部位于纽约曼哈顿的大公司撤出。巴菲特在此时,决定抄底曼哈顿商业地产,但必须有一个条件:位于纽约大学附近的商业地产。

 

据纽约大学客座教授陈凯丰分析,巴菲特当时投资曼哈顿商业地产的逻辑是大公司走了,纽约大学还在,永远不会搬走,因此只抄底纽约大学附近的地产。

 

这笔商业地产投资,当年的回报率就高达35%,5年后的回报率达到150%。

 

三、土地投资

 

 

 

巴菲特地产相关投资中,还有土地投资案例。1973-1981年,美国中西部有一轮亩大的农业用地价格上涨潮,随后泡沫达到顶峰后破灭,农业土地价格崩溃,中小银行破产。随后,巴菲特1986年抄底买入400英亩土地,价格仅为28万美元。

 

目前这块农场由巴菲特的大儿子打理。过去30年来,算上租金和土地增值收入,该农业用地的年化收入约为10%左右。

 

四、房地产投资信托基金

  

此外,巴菲特在2015年第三季度,还买入了塞雷特基房地产投资信托基金 (REITs),斥资1亿美元,购得8%的公开发行股份。买入后半年内,该地产信托基金为巴菲特带来了30%的总回报。

 

当时正值市场担忧美联储加息时刻,REITs 都在大幅下跌,巴菲特也是趁机在抄底房地产信托基金。

3. 股神的地产投资思路

  

概括起来,巴菲特投资地产的思维再简单不过:在价格处于低位的时候买入。无论是他的个人住宅、商业地产、土地投资,还是房地产信托基金,无不显示出这一再简单不过的投资哲学。

 

按照陈凯丰的总结,巴菲特“每次都是在大跌或房市崩溃后买入,且长期持有”。这看起来和他的股市投资哲学有异曲同工之妙。

 

此外,学校和学区房等对房产能起到增值的要素,也是我们投资地产时一定要关注的。

 

以股票投资为主的巴菲特,今年都开始加大力度进行地产投资,释放出的信号再明确不过了。美国房地产业正处在复苏和上升阶段,也成了赴海外投资的较好选择。

 

 

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