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【房产】解析 | 買房秘籍 - 在美國買什麼房怎麼買房

美國的房地產業已經是一個相對成熟的產業,了解美國的購房知識,首先要做好充分的準備,才能在最後出手買房時不花冤枉錢。

買什麼房

從房屋結構看

美國的自有住宅房子種類主要有:

1 獨立別墅( Single Family House )

 

獨立屋(俗稱獨立別墅)佔目前在美國銷售的非公寓群住宅中的87%左右,獨立別墅的特點是業主擁有較大的土地,並對此土地有全權得使用權,作為獨棟別墅的業主,所有的事情都可以自己作決定(在合理範圍內),從房屋外型風格、庭院改善以及家庭生活習慣到建造花園、游泳池、網球場、飼養寵物等等。當然,業主還須支付房屋修理和日常維修的全部費用。獨立別墅通常適合業主買來自住的,可以根據個人的喜好,打造自己夢想的家園。

2 聯排別墅( Townhouse )

 

聯體別墅或聯體住宅指的是各自單獨擁有的住宅(連同房屋下邊的地),但是和一家或幾家鄰居的房屋共享公共牆壁。從老城區的排房到商業區的兩家合用的兩層小樓以及高爾夫球場別墅,這類住宅介於公寓和獨棟別墅之間。       

這是不是最佳選擇呢?取決於個人的愛好和興趣。類似獨棟別墅,多數這樣的住宅有一個院子(雖然一般很小);又如公寓,一般配備有共用的休閒場所(如游泳池,網球場),但是同樣存在諸如環境較嘈雜、隱私性弱和建築風格雷同等問題。通常聯體別墅升值高於公寓,而低於獨棟別墅。

3 獨立產權公寓( Condo )
 

 


有產權的獨套公寓住宅. 同樣,公寓也有很多種類和形式(獨棟小樓、倉庫閣樓、高層公寓),但都離不開兩個基本原則:1)每位業主只擁有其單元內部的所有權以及從屋頂和外牆到所有公用設施的一部分所有權。2)所有的業主都要支付物業費,用以日常維修,公共區域的修繕,保險以及意外費用。

從房屋性質看

在美國上市房源里面,按照它的性質分類,大致可以分成:

1 傳統買賣屋(Standard Sale)

傳統買賣屋是指,房屋所有人所擁有的房子,委託經紀人上市出售。這種形態的房子,通常屋不會把價格定得太低,如果有買主對房子有興趣出價,通常價格是有彈性的。

2 銀行屋(Real Estate Owned)簡稱REO

銀行屋的所有人是銀行,這種房子都是原來的屋主因為積欠了房屋貸款而經過法律程序被貸款銀行收回,再交由經紀人出售。銀行的要求是能夠迅速售出,所以這類房子大部分的定價低於市價,這個比例可能會是5%-15%。

3 短售屋(Short Sale)或稱為銀行賠售屋

“短售屋”的所有人是付不出貸款的現屋主,他們不想讓房子被銀行拍賣,另一個折衷辦法就是以“短售屋”的形式出售。舉例來說,他可能欠銀行貸款五十萬元,而現在市場的價錢只能賣到三十五萬,所以他們希望銀行同意以接近三十五萬的價格出售,其餘十五的差額就一筆勾銷,讓銀行去承擔。房子的所有人雖然是屋主,但房屋售價的決定者卻是銀行。這樣的房子因為要經過銀行的估價和審核,所以需要更多的時間才能完成售屋的過程。目前銀行審核的時間大約為2-5個月,長到一年的也有。“短售屋”的房價通常和銀行屋差不多,甚至比銀行屋的價格更低,但最後的成交價需要銀行的認可。

怎麼買房

掌握以下方法可保障在購買時節省更多。

1 與最近出售的房屋進行對比
 


對比的內容包括:面積、條件、鄰裏以及設施。一幢新近裝修、單層、有附加車庫的面積為1200平方英尺的住房應該與同一街區同樣面積的住房價格相當。

2 與市場上的其他房屋進行對比

在這種情況下,你可以參觀其他房屋以了解其規模、條件和設施與你正在考慮購買的房屋的優劣,然後再對房價進行對比,賣主一般都清楚他們的報價要不違背市場價格才會有競爭力。

3 與未售出的房屋進行對比

如果你打算購買的房屋與那些準備出售但最終沒買出的房屋價格相同,那麼你該考慮定價是否偏高。此外,如果市場上有數個同樣的物業,那麼價格會略低,特別是空置的物業。

4 考慮這一地區的市場情況和增值情況

房價是持續升高還是下降?如果是賣方市場,房屋的性能可能會被高估,而如果是買方市場,則可能被低估。這一切取決於該房地產市場是處於繁榮還是蕭條的曲線上。

5 是否要買業主直售(for-sale-by-owner)房屋

由於沒有經紀人參與而不需付傭金,一般這類房屋價格可打6%的折扣。但許多賣家在確定房屋價格時沒能考慮到這一點。另一方面,賣方從一開始就未在代理的指導下給出合理的價位或對代理人不滿而自行出售。不管哪一種情況,房屋的價格都可能被高估。

6 了解這一地區的升值預期

你選擇的地區可能對未來的價格產生影響。如果該地區有積極的發展計劃,如大型購物中心的興建,輕軌的延伸,或者大型公司的遷入,都會給這一地區帶來房地產市場的升值。即使是計劃增加更多的道路或新建學校也是不壞的兆頭。另外,如果雜貨店和加油站倒閉,房價會因此受到影響。

7 你的經紀人的意見是什麼
 


即使沒有任何分析數據,你的經紀人可能對該房產的價格是否合理,合理的價格應該是多少有很好的直覺。

8 價格對你是否合理

如果你不喜歡這一物業,那麼任何的價格都不會合理,即使你討價還價之後。相反,如果你為了自己喜歡的房屋支付得比市場價稍高,你也不會太在意。

9 價格測試

即使是在一個賣方市場,你也可以提出相對低的價格觀察賣家的反應。有些賣家為避免討價還價的麻煩而標出最低價格,還有些賣家出價會高出他的期望值,因為他認為買家會砍價,或僥幸有些買家會接受他的高價位。

10 進行資產評估和房屋檢查

一旦簽下合同,貸款人為了保護其經濟利益要對房屋進行評估。貸款人希望明確的是一旦你停止支付抵押金,他收回房產或進行拍賣時不致虧本。

 

 

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