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【资讯】在尔湾,你应该了解的Irvine Company

RVINE Company,它是IRVINE家族创立,目前是由DonaldBren持有100%的股权。IRVINECompany的资产组合中拥有480套写字楼物业,该公司最近从普里兹克家族(Pritzkerfamily)手中买下了芝加哥的凯悦中心(HyattCenter),交易金额据传高达6.25亿美元。IRVINECompany还拥有125个公寓社区计44,000套住宅单位、41间商场、3家酒店、3个高尔夫球俱乐部以及5座船坞。

  

(一)原始土地储备阶段——淘金年代

 

IRVINE家族的历史对这块土地的历史可以回溯到100多年前。Jamesirvine,一个从爱尔兰移民到美国闯荡的年轻人,与千千万万的冒险者一样,在1848年被淘金热的狂潮吸引着来到加州。事后看,很少有人因为真正挖到金子而挣钱,而为淘金人出售货物和服务挣到钱的商人还真不少,Jamesirvine就是这些商人中的一个,在淘金热里赚到了第一桶金。此后他又将大部分的收益投资在旧金山的房产上,很快的实现财富的迅速。除了在房产上投资外,他的主业是牧羊,有三个生意上的合伙人。60年代前后,美国内战对南部的纺织业的打击是毁灭性的,从而导致对羊毛的需求飞快的膨胀起来,养羊变成一项利润丰厚的生意,这几个农场主的生意做得风生水起。

 

1864年,Jamesirvine与另外的三位合伙人联合起来,陆续在南加州收购农场,包括 Rancho San Joaquin, Rancho Lomas de Santiago and a piece ofRancho Santiago Santa ,最终成立了irvine ranch,占地480平方公里(180平方英里)。其中Rancho San Joaquin占地50000acre,售价18000$( 35cents an acre);Rancho Lomas de Santiago占地47000acre,售价7000$,这块土地不适宜耕种,但是由于临近santaana river,拥有水权的价值。RanchoSantiago de Santa Ana也是由于外部投资人的鼓动,后来被分拆卖给了Benjaminand Thomas Flint, Llewellyn Bixby and James Irvine。

  

附带说明一下,原先这些农场的所有权都是先后由西班牙和墨西哥政府授权给私人家族的,但是后来由于家族成员的扩大,外部投资人的介入,原先拥有的家族逐渐出售、分拆原有的土地所有权。例如 RanchoSan Joaquin,原先属于JoseSepulveda,但Sepulveda由于生活奢靡、赌债缠身,甚至以月息7-10厘的高息将土地抵押出去,最后被迫在1864年大旱灾期间出售农场。根据IRVINEcompany的记录,irvine ranch的土地成本每英亩不到0.5$。

 

1878年,James irvine以15万美金的价格从合伙人手中买下irvine ranch剩余的权益。1886年Jamesirvine去世时,留下的遗产估价在128万美金,他的儿子JamesIrvine, Jr.继承了Irvineranch。

 

根据维基百科记载,IRVINE与其合伙人与很多newportbeach区域的早期地主的作法不一样,他们对拆分并分块出售土地并不感兴趣,而是致力于不断扩大旗下版图。看到这里,我不禁在想,或许爱尔兰人对土地的热爱真是印在骨子里的。JamesIrvine, Jr.在1894成立了irvine company,纳入Irvineranch土地资产超过10万英亩,这块土地就是IRVINE company后来100多年里发展壮大的基础和根本。

 

James Irvine, Jr.经营的几十年间,随着铁路的开通,农产品的运输半径扩张,IRVINEcompany的主营业务从畜牧业逐渐转型为农业。这期间曾经发生过的一件事可以充分反映出IRVINE家族对土地的感情。1942年二战期间,美国海军要求买下irvineranch的一块土地(3918acre)建立海军基地,这块地在整个irvineranch里比例不到5%,但这笔交易让JamesIrvine, Jr.非常头疼,一方面家族的传统准则就是如非万不得已,坚决不能卖地;另一方面,由于名下的土地长期没有交易,他们的税基远远低于附近区域的平均水平,一旦交易达成,税务机关就有机会对IRVINE家族名下的土地按公允价值进行重估,而依赖农业支撑的现金流用来支付更高的税基还是很吃力的。不过国家利益至上,最后这块地还是卖了,不过拿到100万美金的卖地款后,irvine家族很快在北加州的bozeman又购买了一块82000acre的农场flyingD。

 

(二)master piece plan

 

1947年JamesIrvine, Jr.去世。之后由其次子Myford运营,期间已经开始做一些小规模的城市开发。1950年代晚期,随着orangecountry的高速公路的逐渐开通,洛杉矶的城市化进展逐渐向南部转移, IRVINE company也在面临前所未见的发展新机遇。在权衡之下,公司的董事们决定放弃对持有的土地资产的零散甩卖,而是致力于打造一个大型的、精心规划、生活与工作、休闲区域整体平衡的社区。

 

最大的转折点来自于1959年,加州大学向IRVINEcompany申请1000英亩的土地用于新校园的建设,一方面是战后婴儿潮对高等教育的需求,另一方面,是整个orangecountry在经济上的快速发展。 IrvineCompany做出了一个看似不可能的决定, 以1美金的价格向加州大学出售了1000acre的土地用做校园建设,后来加州大学又向其购买了500acre的土地用于住宅与商业的配套建设,这块校园后来被命名为加州大学尔湾分校,当时尔湾市尚未成立,尔湾分校的命名是为了纪念Jamesirvine。事实证明, IrvineCompany这笔1块钱的买卖极具前瞻性,名利双收。

 

1960年,irvinecompany 委任UCI的顾问建筑师WilliamPereira 与公司的建筑师一起规划打造一个围绕新的大学,能够容纳5万人生活的新型城市。在这一规划中,商业活动、住宅、教育、医疗和娱乐都被纳入一张统一规划、面积93000英亩的城市蓝图。

 

如下图所示,红色为商业区,黄色为住宅区,绿色为公共绿地,包括公园和自然保护区等。这张规划图显示,住宅区呈南北向分布在整个区域的中央,东西两侧各有一个商业区,分别是irvine spectrum(西边)与irvine business complex(东边),。在整个城市整体规划下又划分为几十个villages,在每个village的周边都会配置商业购物中心、学校和教堂,令居民的生活出行相当方便。

  

Irvine company 在整个城市的规划中,有两点做得特别到位:

 

一是城市的道路体系规划。与一般美国城市格栅式的道路结构不同,在masterplan 中规划了一整套分级道路系统。小到连接neighborhood的两车道公路,大到贯穿城市的六车道主动脉,这一套道路的规划即便在四、五十年后的今天来看都是完全能够满足城市发展与扩张的需要。

这一点在IRVINE生活一段时间就深有体会,即便在城市内部行车,在宽阔的主路上开到80mile(120KM)的时速是非常轻松的。而且从洛杉矶开车回来,每每接近IRVINE就会发现道路开阔整齐起来,连接城市的主干道基本都是双向12车道。

 

二是对open space的规划。在WilliamPereira最初的规划中,是预留了1/10的面积作为公共开放空间。不过在城市的开发过程中,openspace的面积在逐渐扩展。

1969年,irvinecompany捐献了346acre土地建造了 William R. MasonRegional Park。

1979年,又捐献了2791 acre 给加州政府,建造了 Crystal Cove State Park

1996年,捐献21000 acre to TheNature Reserve of Orange County.

。。。。。

2010年,捐献最后20000 acre,导致最终捐献的土地面积超过50,000 acre,超过其原先拥有的土地93,000 acre的一半以上。

 

(三)IRVINE家族丧失控制权

 

如果要谈IRVINE家族是如何丧失对irvinecompany的控制权,需要回溯到JamesIrvine, Jr.去世之前所做的一系列安排。他本来是安排长子Jase继承家业,但是Jase的早逝打乱了他的全盘计划。JamesIrvine, Jr.从一开始就知道次子Myford的性格与能力并不足以运作整个公司,Myford也没有继承irvine家族那种对土地的热爱。于是老James在1935年Jase去世后就设立了theJames Irvine慈善基金会。在其1947年去世之后,基金会掌握了irvinecompany 53.7%的股权。老James的苦心安排就是为了守住这份家业,他还在基金会的决策层中安排了两个值得信任的朋友ArthurJ. McFadden 和N. Loyall McLaren。

 

从50-70年代末,irvinecompany在基金会带领下,立足长远、引入加州大学的发展情况看,基本上是维护了老James的意愿。我们推测,后面的变局可能是Irvine家族的第四代可能很难接受无法在公司发挥足够的影响力,尤其是JoanIrvine Smith(james的孙女)。

在JoanIrvine Smith的游说下,国会开始调查大公司设立非盈利导向的基金会是否有避税的嫌疑。根据尼克松总统在1969签署的税务改革法案,IRVINE基金会不得不卖出其在irvine company的股权,然后分散到IRVINE家族第四代。当时irvinecompany持有的2000英亩位于irvinecomplex及其它地区的已开发工业及商业的物业使其成时美国最大的工业房产开发商。

 

1977年,Donaldbren 与其合作伙伴(包括AlfredTaubman, a shopping center magnate; and Joan Irvine Smith)联手耗资3.37亿美金,击败竞争对手MOBILE OIL 2亿美金的报价,买下了IRVINEcompany,Donaldbren占有最高的股权比例,大约在34%。这次联合收购中,JoanIrvine Smith与其母亲出售了她们在irvinecompany 原有的22%股权,入股新公司 Taubman-Allen-Irvine,Inc. group,占股权11%。不知道是否存在我们无法探知的背景,但从表面上,无论怎样看Joan IrvineSmith的作为都有引狼入室的嫌疑。其境界与祖父相差甚远,老头的作法是:只要这份家业能做大做强,不是家族的人在操盘也没有问题;孙女的作法是:只要我能插上手,把公司拉下债务的泥坑也在所不惜。

 

因为这次收购是采用杠杆收购(leveraged buyout)的方式进行,买家为购买而借下的2.4亿美金的债务都是由irvinecompany承担。我们观察到,这种杠杆收购的标的如果不是实力很雄厚的话,后来不少都被巨额的债务拖垮了。1978年,IRVINEcompany出售了位于bozeman占地82000acre的flyingD  ranch用以减轻债务。

 

作为加州本地的房产开发商,Donaldbren开始在公司的管理层中发挥越来越大的作用,在1982年与AlfredTaubman担任公司的联席主席。1983年,Donaldbren买下了其它几名股东的股权,控股86%,并在1996年成为该公司的唯一股东。1990年,Joan Irvine Smith与母亲以1.49亿美金的价格卖出了11%的股权,从此irvine company与Irvine家族再无联系。

 

Donald bren有爱尔兰与犹太的混合血统,irvinecompany后期的发展壮大,确实Donaldbren居功至伟。他真正认识到了irvinecompany的潜力与未来的发展前景,有足够的耐心在慢慢经营。在他执掌公司的30年里,irvinecompany捐献了50000多英亩的土地用作公共空间,并且持续给南加州的大学、中学捐款。2008年商业周刊评定其对教育、公共事业、研究方面的捐款超过10亿美金。

 

但是他对媒体表现得相当低调,公共曝光率很低。对此他的解释是:我不是官员,我只是一个商人,规划者。。。如果我的活干得还不错,那是我获得成就感的地方,而不是通过提高曝光率或是接受采访。

 

不过在2011年的一份访谈中,他难得的谈论到他的房产投资策略:我所学到的就是,如果你持有的时间足够长,你就能创造更高的价值,而且你能够有实实在在的东西来展示它的价值。他表示,IRVINEcompany既没有用土地抵押来融资,也没有外部投资者,结论是:时间是我们的朋友。

 

如今,Donald bren凭借对IRVINECOMPANY的绝对控股权,在2012年福布斯评选的的美国最富有的400人中,以130亿美金的身价位列全美最富有的房产开发商。

 

我们在IRVINE的朋友谈论到irvinecompany的时候评价也很高,他们开发了不少只租不卖的公寓,尤其是在黄金地段,比如在UCI周边的公寓。他们通过对租客的选择与租金的控制来维护区域的发展,在经济萧条的时候,宁愿选择把公寓空置也不会降低租金。公司还对学校的持续捐款也帮助周边的学校不断的提升品质(UCI的排名在不断上升),从而带动整个城市的良性发展。

 

2012年底,irvine已经拥有人口23万,其中白人比例45%,亚洲人39%,从2004-2013年持续被评为美国最安全的10万人口以上小镇之一;2010年统计数据户均收入水平为8.56万美金/年, 2012年1月份房屋的MedianValue在51.5万美金。根据2010年的统计资料显示,IRVINE市提供的就业岗位有19万份,主要集中在教育、医疗和电子科技。

 

Top  employers in Irvine (2012)

  

公司名称

  

行业

雇用人数

University of California, Irvine

(Education)

14,227

Irvine Unified  School District

(Education)

2,706

Broadcom Corp.

(Computers -  Chipmaker)

2,604

Edwards  Lifesciences Corp.

(Heart Valves)

2,337

Cellco  Partnership/Verizon Wireless

(Communications)

2,305

Allergan

(Pharmaceutical)

1,922

Blizzard  Entertainment Inc.

 

1,695

Parker  Hannifin

(Aircraft Parts)

1,650

St. John Knits

 

1,517

B Braun  Medical

(Healthcare)

1,400

Source: City of Irvine 2012-2013 Budget Summary

        

 

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