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【资讯】贴士 | 贷款买房需要懂的专用名词

无论在中国还是在美国, 买房恐怕都是普通人做的最大的投资了。在美国买房的过程涉及到找房, 合同, 贷款, 产权转移等等方面。那麽个人住房贷款究竟会产生多少种费用呢?


在贷款过程中,有很多贷款费用。不少贷款申请人经常会感到很困惑。有时候如果遇到不太有经验的贷款中介,也不一定能解释得很清楚。这样往往会造成一些沟通上的误解。

今天我们简单介绍一下贷款主要的一些费用。

 

Point


银行根据利率的不同,会收取一定的手续费,这个手续费叫Point. 一般是按照贷款额的百分比一次性收取。申请的利率越低,银行收的Point越高。如果申请的利率高,那麽银行收取的Point就会变成银行给客户的Credit,在Closing的时候,这个Credit可以用来抵减贷款的费用,如果还有富余的话会直接变成客户的Cash返给客户。

Origination Fee

大部分银行还会收取一个固定金额的OriginationFee。各个银行收取的费用不等,一般是1000到2000美元左右。

房屋评估费

法律要求,个人住房贷款时必须经过房屋评估。而事实上并不是银行收取的,通常是由贷款申请人支付给银行指定的房屋评估公司或者房屋评估师的评估费用。不同银行的评估费用标准不同,一般来说,评估费用根据房屋的类型和需要评估的内容来定。与贷款金额无关。

 

Escrow费用


个人房屋贷款的合同签订和放款(也就是通常说的Closing)是通过第三方Escrow来完成的。Escrow可以是专门的Escrow公司,也可能是律师。在加州大部分是通过Escrow公司来做的。Escrow公司会收取一定的费用。这些费用通常包括Ecrow的服务费,公证费,登记费,邮寄费等。这个费用根据贷款的目的,收费有一定差别,通常买房贷款要贵一些,再融资贷款便宜一些。在加州目前大概的费用是几百到1000多美元。

产权保险(Title Insurance)

产权保险是保护贷款人和房屋购买人由於房屋历史产权问题而产生产权纠纷的保险。在贷款时,银行会要求贷款人购买贷款人产权保险(Lender's Title Insurance), 如果是购买房屋,买房人可能还需要购买屋主产权保险(Owner's Title Insurance)。产权保险的保费标准由各州政府来制定。

 

 

预付利息


为了便於计算每月等额还款,银行通常会从放款月的下一个月开始每月等额还款。而银行放款当月的钱也不能白借给你,所以银行会在Closing的时候,要求你预付从放款日到当月月末的利息。具体计算就是按照你借款金额乘上你的借款年利率,按照一年360天计算出每天的利息。然後看放款日到月末有几天就按照单利计算这几天的利息。

代管账户(Escrow Account)

为了避免你不付房产税,房屋保险或者物业费而导致的清算风险,银行一般会希望藉款人除了每月支付利息和本金外,还支付按月平均的房产税和房屋保险或者物业费。这笔钱在每月交利息本金时一并交给银行,放到一个代管账户里。借款人可以不用代管账户,不过不少银行如果选择代管账户方式会给予一定的利率优惠。

由於房产税和房屋保险都是一次性收取的,因此在需要交款的时候也许每月收的钱还不够。因此,在贷款Closing的时候,银行会根据放款的日期计算一个需要预交的金额。具体预交多少钱要根据房产税或者房屋保险交付的时间和贷款放款的时间来定。在这里不仔细写了。有兴趣了解细节的读者可以私信我。

契税(Transfer Tax或者Stamp Tax)

在买房贷款时, 不动产所在的当地政府会收取契税,一般是根据交易金额的一个比例。由买卖双方协商共同负担各自的比例。这个费用也会再贷款成本中体现。

以上这些费用基本上就是你在做个人住房贷款时会碰到的主要的贷款费用了。希望读者在读过本文以後再看银行发给你的贷款费用明细能够更加明白。

在申请贷款时经常会听到贷款中介说“No Point, No Fee”。这是什麽意思?

一般来说, No Point指的是在申请的利率下没有Point, 而 No Fee是指贷款中介补贴申请人的贷款费用中的除掉Escrow Account, 预付费用以及相应税费之外的所有贷款费用。

 

 

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