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【房产】解析 | 美國買房投資,律師作用很大

 

買賣房產對普通美國人來說是一件大事,這可能是他們生活中過手的一次金額數目最大的買賣,因為大多數買方將用今後的幾十年來付清房屋貸款。房產交易過程牽涉到許多法律細節,需要專業人員的幫助。美國50個州,每個州的法律不同,各州的房地產法更是不盡相同。所以美國人買房一般不會為了省幾個錢而不去請律師。

對那些不熟悉美國法律的外國人到美國買房,勸你一定要請當地的房地產律師,他們專做房地產方面的業務。他們在買賣中起到的作用無可替代。如果你不知如何請律師,可以問你的房產經紀人,他們與房地產律師有業務關係。他們可以給你推薦幾個,你選其中一個。波士頓地區房地產律師一般收費在500到1000美元。一般是完成交易後才付費。如果因為各種原因交易終止,律師一般不收費。

 


律師在地產交易過程中起到下面這些作用:

    買賣合同(Purchaseand Sale Agreement)
    產權調查(Title Search)
    完成交割(Closing)
    售後登記(After the Closing)

下面分別闡述:

一、買賣合同。這是律師的第一步工作。為保護各自利益,買賣雙方各自有自己的經紀人,也各自有自己的律師。包括買主和賣主,這裡一共有六方人員。通過雙方經紀人幫助,買賣雙方在擬定買賣合同前已經達成價格和附加條件的協議。然後律師的第一步工作就開始了,雙方律師就前面已經達成的協議用法律語言和措辭來製定合同。通過這個買賣合同,雙方律師幫助雇主了解他們將要簽署合同里雙方的責任和義務,違反的法律後果,等。然後在雙方同意基礎上簽名。

二、產權調查。只有雙方都在買賣合同上簽字後,律師的第二步工作才能開始。他們去地契登記處(Registry of Deeds)調查產權。審閱產權報告,審閱地產證明。如果房產是遺產還要到當地遺產登記處調查(Registry of Probate)。地契登記處和遺產登記處都是以郡縣來管轄的,每座房子在那裡都有登記。每座房子的交易歷史都有記錄,有的可以追尋到一百年以前。產權調查是為確保房子賣主擁有完全產權,而且可以合法買賣。

三、完成交割。由買賣雙方,以及他們雙方律師,有時也包括雙方地產經紀到場簽字。這時產權調查完成。買方資金到位,賣方完全搬出物業。簽署文件主要包括地契,貸款書(買方),貸款清償(賣方),地稅和水電煤表交割等。

四、售後登記。這時律師到產權登記處更新記錄新屋主名字以及其他一些法律文件的更新存檔,包括登記售後賣主還款證明。買主在之後大約兩星期後可以收到更新後的地契。

如果現金買房要等多久才能拿到鑰匙?

在簽署買賣合同後大約要等兩週才能拿到鑰匙。這就是律師做產權調查需要的時間。

順利的話兩週拿鑰匙。但是調查的結果也許是產權不清(cloud on title),例如:賣主和他人共同擁有產權;也許是賣主有官司在身,房產被抵押,法庭不允許其出售。這些問題要解決後才能出售。這時律師會協助對方解決這些產權問題,但是要化更多的時間。

另外,產權調查還可以揭示一些使用權方面的限制條件。例如路人有權通過那個地產的一側草坪通道,作為屋主你無權阻止,這就是地役權(rights of way)。又例如,也許你擁有他人地役權(easements),你可以用你左面鄰居的後院小道。這些都在產權上表明的,但是不查是不知道的。當你沾沾自喜買到到了一處相比同等房子便宜的房子,更要了解清楚其產權,是否有使用上的限制條件。有使用權限制的地產在以後轉賣時會麻煩些。

除房價外我還要支付哪些交易費?

在波士頓地區你大約要付房價的1.5%-2%作交易費,其中包括律師費,產權保險,產權登記費,首期地產稅,和首期物業費,保險費等。注意,買方經紀人費用是賣主出的。

律師的主要作用在買賣手續中解釋法律條文,與對方律師進行對等的法律文字工作。在法律上充分保護雇主利益。記住,律師一行包括的很多專項,你在房產買賣中要找的是當地專業做房地產的律師。

 

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