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【房产】指南 | 如何在美国选购一栋心仪的好房子?

1、粮草未动,兵马先行

 

美国是一个金融管制特别严格的国家,无论是贷款买房,还是全现金买房,资金都必须首先进入美国境内银行的账户内。再从美国境内银行账户进入公证行(Escrow)专用账户,最後由公证行根据产权负债情况,对资金进行分割,保证买卖双方的利益。


贷款买房就相对更加复杂,购房首付款资金进入美国银行账户後,必须提供一个月或者两个月乾净的月结单。不同的贷款银行,对乾净的月结单期限也不一致。
美国贷款买房,香港、澳门、加拿大、澳大利亚、新西兰等自由资本主义国家或地区银行的月结单,美国贷款银行也认可。但是,在最後交割时,资金也必须按照指定,先进入美国境内银行,再进入Escrow专用账户,最後进行分割。

特别强调一点,依据笔者的交易经验,美国贷款买房能否快速批准的关键点,就在於能否提供乾净的月结单。

2、熟悉市场

 

美国是一个信息完全公开、透明的社会,房产交易市场概莫能外。社会公众可以透过Zillow、Redfin等网路平台,了解认识美国房产市场。

一是多看市场供应房屋的报价情况;二是观察市场成交情况;三是观察房屋的历史交易状况。

对市场熟悉了,就能够为後面参与市场博弈提供支持。

3、精准选房

 

美国在售房源,由专业经纪人通过照片上传专业经纪会员网站Crmls後,经过授权,Zillow、Redfin等公众平台再广泛传播。

房屋照片与实际情况相差无几,如果过分美化,买房客人现场观看後,也不会满意,工作也是白搭。真实客观,利人利己。

通过照片,通过谷歌地图,我们可以清楚看到房子朝向、基本格局、屋况等情景。符合基本要求,我们再现场查看,省时省力。


优质房源通常在上市三十天内的房源中选择,如果超过三十天未能售出,房屋多少会有一些问题。比如要价过高,或者靠近主干道、高速公路,或者路冲,或者格局不好等硬伤。


由於传统观念,华人购房,大多喜欢讲价。然而,美国买房,优质房源,一旦上市,就会被多人盯上,只要开价公道,就会出现多人竞价,一旦竞价,成交价格就可能高於卖主开价。

发现一栋优质房源,避免出现竞价格局,只有尽快满足卖家开价要求,获得交易权,屏蔽其他买家参与抬价。获得了交易权,就获得了主动权,因为作为买家,还有选择退出交易的权力,而卖家却没有後悔的权力。

房子选好了,後面的交易都属於程序化,诈欺现像在美国属於重罪,只要遵守基本游戏规则,被欺蒙拐骗,可能性极小。

 

 

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