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【房产】资讯 | 2017年美国房产五大趋势

2016年已经过去,这一年里,美国的经济复苏在持续,仍然是中国人海外投资的首选国。

 

据美国地产经纪人协会(NAR)统计,2016年中国人赴美置业的总金额高达273亿美元,秒杀2-5名的国家之总和。

 

那麽2017年,美国房地产市场会持续向好吗?会有什麽新的变化呢?为了更客观地反映未来一年美国房产走势,参考了近30家机构和媒体的报告与文章,为大家解读美国2017年的楼市。

 

2017美国房地产五大趋势

 

(1)市场持续复苏,房价继续上涨

 

按照中国人的习惯,买房时的第一个问题就是房价会否上涨,答案是“会”。

 

在30份报告中,几乎所有的机构都认为2017年美国房价将继续上涨。

 

据美国最大的地产平台Zillow数据,2016年全美房价上涨了4.8%,并预测2017房价将上涨3.6%。

 

而全球最大的地产数据提供商Corelogic要乐观一些,它预计房价将在2017年9月时,再上涨5.2%。

 

即便是悲观预测,美国房价也将在今年达到2007金融危机前的最高点,房价还有上涨空间吗?

 

不要被表面数字蒙骗。CBS商业分析师施莱辛格认为,若算上通胀,10年前20万美元的房子,如今要27.6万。

 

这一观点可由下图验证。下图是美国现房中位价水平,蓝线为历年名义价格,红线为经过2016年通胀水平调整後的房价,可知2007年的房价显着高於2016年的水平,因此美国房价实际上离危机前的高位仍有距离,各大机构认为2017年上涨空间依然存在。

 

 

(2)获得房屋抵押贷款更容易

 

2017年另一大变化,就是购房贷款将会放松,更多的人能够达到购房门槛。美国地产网站Redfin认为,2017年房利美、房地美将提高贷款的封顶额度,让买家能利用更多杠杆,买到价格更高的房屋。

 

美国抵押银行家协会的可获信贷指数,是衡量获得抵押贷款难易程度的权威指标,指数越高,获得贷款越容易,反之越难。

 

2016年11月,该指数已高达8年来最高值174.1,进入最容易获得抵押贷款时期,许多大型金融机构也更愿意为藉款者提供房屋抵押贷款

 

 

当然,对於外国买家来说也是一大利好,目前一些国家限制外国人买房贷款,而美国却敞开了抵押贷款的大门,无疑更利於投资者融资。

 

(3)抵押贷款利率将略有提高,月供变多

 

包括NAR, Zillow, MBA等多家机构都认为,2017年的30年期固定利率抵押贷款利率,将维持在4.5-5%,高於过去5年4%以下的水平。这意味着买一套房产,月供可能增加100多美元。

 

不过,房贷利率上升的影响或将如“毛毛雨”。第一,经济状况已较几年前有所改善。与2013年相比,美国工作岗位增加700万个,工资增长显示出加速迹象;第二,抵押贷款数额扩大,更易获得房贷。因此,房贷利率小幅上行,难以浇灭买房需求。

 

(4)房屋交易活跃,流动性增强

 

据Redfin统计,2016年市场待售房屋的停留时间仅为52天,这是自2009年以来的最佳纪录,并认为2017年将打破这一纪录。

 

下图的红线,表示从开始搜索至交易完成,整个购房过程平均83天,比去年同期减少了7天;蓝线表示在市场上待售的日期,为52天。两条曲线都呈下降趋势,说明房屋的流动性也在增加,且2017年将更好。

 

除了市场景气之外,行业革新也是房屋流动性变强的动因之一。越来越多的买家对在线报价流程感兴趣,使交易更快捷。

 

(5)房地产中介佣金将持续下降

 

西方国家进行房屋买卖时,都要通过中介机构和经纪人进行,所以佣金也成为投资时不可回避的一笔花销,它的变动直接意味着购房固定成本的高低。

 

随着房地产经纪的替代业务变得越来越普遍,人们在2017年及未来,或将支付更少的佣金。2016年Redfin的调查显示,大多数卖家支付给他们经纪人的佣金有所减少,同样,几乎有一半的买家也享受了佣金的折扣。这比2015年大幅增加,当时只有37%的买家获得500美元以上的佣金优惠。

 

越来越多的创新公司出现,它们提供更省钱的方式来进行房屋买卖,更多的消费者采用这些省钱的方法。如若不然,也可以继续通过传统经纪服务,来买卖房屋,但投资人应该对所支付的佣金进行更多谈判和议价。

 

机会之城

 

 

机会之城:三大新兴城市群居多

 

今年美国适合进行地产投资的城市有:西雅图、波特兰、达拉斯(德州)、奥斯汀(德州)、丹佛、罗利、坦帕、夏洛特、奥兰多、杰克逊维尔等。

 

无论是根据莱坊的统计,还是凯斯席勒指数,西雅图和波特兰都是2016年美国房地产市场无可争议的双子星,仅有的实现10%以上增长的美国城市。同时,这两大热门城市的供需仍不平衡,2017年的表现仍可能超过全美平均水平。

 

美国三大新兴都市圈

 

达拉斯是德州最大城市,美国当之无愧的“新一线城市”,也是大城市中增长最快的一个,在20城房价指数中排名第4。另外,德州首府奥斯汀由於有大量年轻人净流入和新兴产业进驻,也被认为是最有潜力的城市之一。

 

位於北卡罗来纳州的罗利、夏洛特,佛罗里达州的坦帕、奥兰多、杰克逊维尔,也被许多机构列为2017年房地产投资的最佳城市。这些新兴都市圈,未来的投资机会值得大家关注。

 

此外,科罗拉多州首府丹佛也表现抢眼,在今年的房价涨幅榜排名第3,得益於该地便捷的空中航线、创业氛围、文化和旅游产业快速发展等,未来也是值得大家留意。

 

 

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