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【房产】美国房屋产权转给子女有那些缺点

很多华人在年老时,将房屋的产权加上子女的名字,甚至一些老人将整间房屋的产权转给子女有那些缺点:

 

首先,把子女名字加在房屋产权内,是一种赠与,税例上是规定要为物业先估值,然后在超出一万二千元(每一年的赠与额)之外,在年终报税时,以709表格通知税局,将来可用来减低个人遗产免税额,这样做就不必给赠与税。

 

除了考虑税例外,加上其他人名字在屋契上,将来要出售该物业时,必须获得其他人同意。如果子女将来出现婚姻问题,可能令大家产生很多问题,至于子女不孝顺,他们有权要求你搬出。

 

另一税务上的缺点是,做赠与时,必须将该部份成本,转给子女,不像以遗产交给他们时,成本是可提升到市值,令他们可以省却部份增值税。除非有特别理由,否则勿随便加子女名字在屋契上,而应在遗嘱或生前信託内,指定他们作继承人,到将来百年归老后才交给他们。

 

送屋给子女的税务问题一些年事已高的父母,想方便子女将来继承自己的物业,就在生前将子女的名字加在屋契上,甚至将产权完全转给子女。有些老人採用这种做法,是为了使用白卡(Medi-Cal)的长期护理福利。

 

除了一些类似的特殊情况外,通常在生前将房地产的部份或全部赠给子女,在税务上都没有利益。原因是当大家将产权赠出时,是将原来的成本价,都一併转给子女,通常父母以前所购买的产业,其成本价格都较低;因此,当其子女将来卖出物业时,可能需要付出庞大的资金增值税,如果是出租产业而不是主要的居所,则全部的资金增值都要付税。

 

但如果父母继续拥有产权,将来通过遗产方式把物业交给子女继承,子女所持有的物业成本价格,就不是父母昔日购买时的成本价,而是当时的市值;将来他们出售这些物业时,就可以避免或减低资金增值税。

 

赠予房地产会令屋价重估吗?很多中国人因为各种理由,在自己的物业上增加或减除其他人的名字。例如,父母将子女的名字加在屋契上,或兄弟姊妹当初联名买房子,其中一位后来要求除名或加上其他人的名字,这些增加或减除名字的行动,都涉及赠与税例。至于物业税方面,赠予房地产而令到屋契上业主的名称更改,会否引致政府重估房屋价值,而令物业税增加呢?

 

除此之外,将物业赠与给亲友,都是引致物业价值重估。除非物业本身是以共同拥有(Joint Tenancy)的方式,由两个或以上的人共同拥有,而在赠与行为之后,原来共同拥有的业主之中,至少有一个人继续拥有的时候 

一九八六年,加州通过了一项第五十八号法案,规定位于加州的房地产,在父母及子女间作产权转移时,可以避免重新估值。一九九六年另外一项称为一九三提案,让祖父母及孙儿之间的产权转移,亦避免了重新估价。这两项法案不但包括自住房屋,非自住房屋(如出租物业)的转移,甚至遗产承受,都可能避免重新估值,而获得产业的一方,是不用居住在有关物业内。

 

父母子女间自住房屋的产权转移,是没有价值上限;至于非自住房屋,则有每人一百万元的上限,夫妇两人合共二百万元。有关计算方法是累积,即夫妇转移二百万元出租物业给子女后,就不能再享受此项优惠。

 

这项免重估价值优惠并非自动享有,而是要向县估值处(Assessor's Office)提出申请,有关申请将受到时间限制,就是在产业转移或持有人逝世三年内提出申请,并且在物业再转移或出售前提出申请。

 

夫妇持有产权的新方式在加州居住的夫妇,他们所拥有的物业,如果没有採用生前信託(Living Trust),则拥有产权的方式,一般分为Joint Tenancy或Community Property。Joint Tenancy是两个人共同拥有,优点是有自动继承权,无需经由法庭认证,而缺点是祇有死者的一半才可以获得成本提升至市值。而CommunityProperty则刚好相反,好处是获得全部成本提升至市值,缺点是要经过法庭认证手续。

 

二零零一年七月一日开始,加州批淮了一项新的夫妇拥有产权方式,叫做Community Property With Right of Survivorship,是将Joint Tenancy及Community Property两者的好处放在一起。这种方式可以有自动继承权,所以无需通过认证,但又可以获得百分之一百的成本提升至市值。所以日后夫妇的产业,若未有做生前信託,就应用此方式来拥有产权。至于现有产权应否作出更改?事实又未必需要,尤其是当有关物业是自住楼宇,就未必需要百分之一百成本提升至市值;但如果投资物业,就应考虑转换拥有产权方式,而在转换前,大家应先与会计师商议。

 

需要办理HOME STEAD手续吗?

 

通常当大家买了一间房屋后,都会收到一两封好像是政府发出的信件,有时更会将大家屋契的副本附在信件上,信内指出会为大家办理一种手续,称为Home stead Declaration,来保存该房屋的淨值,以防将来被人追债时,该房屋至少有五万美元的淨值是不会被债主取走,而已婚夫妇则有七万五千美元的保障,至于六十五岁以上、或有残障人士,则有十万美元保障。要做这种手续,对方是要收取数十美元的费用。

 ,那就可能不需要重估了。

 

父母子女产权转移的优惠加州第十三号法案规定,政府每年对房屋价值的评估中,有关增值部份是不能超过百分之二,所以每年物业税上升的金额相当有限;但房屋一旦出现买卖转手情况,房屋的估值便需重新订定,即不受第十三号提案限制。

究竟屋主有否需要做这种 Home stead Declaration? Home stead确是法律上给予业主的一种保障,除非屋主欠房屋贷款银行的债务、或欠政府税金、或欠子女供养费(Child Support);否则,其他债主若要取去屋主的房屋,Home stead保障条例就可以予屋主五万至十万美元保障。

 

但Home stead保障是无需预先申请或登记,将来一旦有需要时才办理,也不会太迟,因为这项保障是不会失去的。因此,当大家收到这类信件,不论它如何像是政府的公函,其实都是一些私人公司想赚取大家数十美元的费用,为大家做了这份文件及作出登记;一般情况中,大家是无需理会这类广告信。

 

强迫共同业主出卖物业如果大家与其他人共同拥有地产物业,而将来彼此关系万一出现破裂时,可能会有一些最初并未意料到的问题出现。例如,其中一位业主,可以不作声,也不需要其他业主同意的情况中,将其个人的一份产权,转让给其他人。即使夫妇用共同拥有形式(Joint Tenancy),所拥有的物业,也可能其中一个配偶,自己做一份Quit-ClaimDeed,而单方面将共同拥有权改为其他方式拥有;例如Tenancy-In-Common,就会令将来承继遗产时,产生不可预见的问题。

 

此外,尚有一种情况,是最近一位朋友所面对的事情,他与一位朋友合伙投资在一座物业,后来双方关系破裂,这位朋友要求将物业出售,让他可以取回当初投入的资金,但对方予以拒绝。

 

在此情况中,是相当棘手的,如果双方没法达成协议,就应该找律师做一个强逼拆伙的诉讼(Partition Law suit),由法庭下令去出售物业。因此,大家使用共同拥有形式,来与其他人,特别是非配偶合资投资地产物业,都要预先考虑清楚。

 

物业产权资料可保密吗?大家对于私隐权(Privacy Right)可能相当重视,因为担心不法分子取得个人资料而犯法。不过,一些在政府部门的档案纪录或资料,是作为公众资料,根本无法保密。

 

加州是一个所谓纪录公开(open records)的州,包括出生、婚姻、死亡、房屋转让、房屋贷款、抵押、产权;甚至房屋本身的资料,包括地址、政府估值、物业税、以及过去交易纪录等,除了少数特殊情况外,大多数是公开的,任何人都可以去有关部门查询。

 

在汽车局(DMV)的私人资料有否保密呢?原则上,DMV是不会随便将大家的个人资料公开。在一九八九年,曾经有一名男子,在DMV取得一位女影星的个人资料,结果发生了凶杀案。后来,国会立例管制DMV,不过在某一些情况中,DMV依然可以公开大家的个人资料,给予其他政府机构、甚至私人商业机构,包括银行、保险公司、律师等。

 

事实上,即使是个人,都有可能申请查阅大家的个人资料,不过,DMV要事先通知大家,让大家有十日时间来反对将资料公开,但最后决定权仍然在DMV手中。

 

QUITCLAIM产生的后遗症有些朋友与其他人共同拥有物业,之后因为各种原因,其中一位业主决定除名,通常都是做一张放弃产权契约(Quit Claim Deed),然后在县政府做登记手续。

最近遇到一个实例,是除名之后发生的问题。甲乙二人本来是好朋友,一起联名买了一个物业,后来他们关系破裂,乙就使用一张放弃产权契约来除名。过了数个月之后,甲决定到银行办理重贷手续,产权公司(Title Company)在发出产权保险之前,要求乙签署一分文件,证明他真是在自愿及理性的情况下,放弃产权。

 

由于甲乙关系已经破裂,所以乙不肯合作,令甲办理重贷时出现问题。原来产权公司为了保障自己,在产权曾经有过修改的情况之下,都是会採取措施,来确定产权并没有任何的争议,或不清楚的可能,然后才会发出产权保险。所以要办理放弃产权契约,如果放弃产权的一方,将来是会搬到国外居住,或者是有任何将来不合作的可能性,都应该考虑找律师办理除名手续,或在除名的时候,同时进行重贷手续,以免日后出现上述的情况。

 

会被人合法的侵佔物业吗?美国是著重保障私人产权的国家,但大家的物业会否被其他人合法的侵佔呢?在加州有两个情况,会令大家的物业被人合法的侵佔。

 

第一个方法是Prescriptive Easement,就是当物业持有者尚未进行授权,该物业已被其他人长期使用,而物业持有人却在知道的情况中,仍容许对方继续使用,则五年后,对方便有权永久使用下去。

 

第二个方法称为Adverse Possession,对方不但合法地取得使用权,甚至连产权也可以一併取去;情况就是物业未经授权,已被人长期佔用,对方甚至为该物业交付物业税。这样,五年过后,该物业的产权就会归于对方。

 

例如,当你的邻居未获同意,便使你后园的部份地方,而你未加以理会,五年以后,该块土地就可能成为邻居所拥有。

 

这两种方法,都会令大家的物业产权出现纠纷,将来卖屋时出现麻烦。所以,一旦发现被人佔领物业时,必须加以阻止,千万勿置之不理。一些私立大学拥有很多空置土地及道路,每过一段时间,他们就会把有关土地及道路封闭,然后拍照存档,来避免被人侵佔物业权。                   

                      

 

 

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