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【房产】解析 | 实战攻略:配置美国房产学问大

在美元强势的时代,有点闲钱的中产族开始琢磨在美国买房做资产配置,但你知道吗,这里的学问很大!今天为大家呈上购买美国房产攻略,仅供参考!
 


一谈起美国,大家都会默默的点头,有梦想,求自由,怀激情,肯实干,这就是美国给人的感觉。追根究底,也许从独立宣言的发表,就决定了美国这个民族的性格:自由至上,勇於尝试,也让美国全球霸主的位置经久不衰,众多投资者更是将投资的目光聚焦於此。

然而,要在美国房产配置的大潮中,占有一席之地,"实战"攻略自然是必不可缺!

"实战"攻略一:确定购房目的

决定来美国买房,首先要确定房子是用来自住还是投资?

买房目的不同,挑选房产的标准也不同。如果是自住,需要慎重考察房产的现有状况,包括所处社区、周围环境、配套设施等问题;如果是投资,更多考虑的是未来房价上涨与投资回报比例。尽量选择一个性价比高、投资成本小、未来发展前景良好并且便於出租的房产。

"实战"攻略二:锁定购买区域

美国城市化水平较高,城乡差别不大。买房并不是离市中心越近越好,而是要看房产所在的社区情况。虽然如此,但也要注意应尽量选美国的核心城市,比如预算高些的可选纽约、洛杉矶、旧金山等,预算低一些的可以选择休斯顿、奥兰多等!

同一区域也有不同的社区,可能只有一条街的间隔,房价却相差几十万美元的情况都是有的。在购房前,不妨要求房产经纪人为你介绍社区的相关数据,如果有条件的话去社区走一走,能够更加直观地了解。

"实战"攻略三:选择购房平台

购房平台分两种,一种是比较大的中介公司,另一种则是个人形式的经纪人。

在美国,买方和卖方经纪人的佣金都是由卖方支付的,所以对於不了解当地情况和美国相关法律的买家来说,通过专业的经纪人进行交易更为放心一些。

由於美国的房源系统是共通的,经纪人可以在系统中查看所有房源信息,再加上美国对於房产经纪人有严格的法律约束和专业要求,所以买家可以大胆放心地委托经纪人办理房屋买卖的相关手续。

但值得注意的是,如果您人在国内,选择大品牌的中介公司较为靠谱,为什麽?

首先,你不需要为了看房而频繁飞到美国,节省看房成本。因为公司的置业顾问会更多的为您与美国当地的同事及开发商联系、商讨相关问题。当然也会根据情况为您准备当地房屋的实拍情况,或者与开发商直接连线直播。其次,中美有时差,个人直接联系经纪人会有诸多不便。

"实战"攻略四:买房之前要做的准备
 

 

现金买主需要准备的文件

    有效的护照和签证
    准备好购房资金证明(国内银行中英文版的存款证明)
    在美国当地银行开设的帐号
    如果你想用现金购房,准备以上三项就可以了。

贷款买主需要准备的文件

    有效的护照和签证
    工作证明、工作收入(单位或街道开具证明,交由公证公司翻译)
    自付款部份的资金证明(中英文版的银行存款证明)
    在美国当地银行开设的帐号

"实战"攻略五:贷款预批信

中国人在美国买房是可以申请贷款的,但是根据个人情况贷款情况也不同。

如果想要贷款买房子,买家需要先拿到银行给出的贷款预批信(pre-approval letter),确定自己能够贷到的金额之後,再去挑选房子。因为从申请到拿到预批信需要一两个月的时间,还需要许多国内的证明文件。银行对外国人申请贷款买房要求比较严格。卖家可能没有耐心等你。

目前,大多数在美国买房的中国客户都是选择现金全款支付房款,这也是他们在当地购房的优势,因为卖家会比较青睐将房子卖给可以一次性付清全款的客户。

"实战"攻略六:签署购房合同

经过一段时间的选房、看房之後,当你遇到心仪的房子,经纪人会根据房产状况和市场表现给出一个参考价。买家根据参考价和卖方报价确定一个初步的购买价。

随後,经纪人会向卖方经纪人发出购房意向书(offer)。如果价格达成一致,则可以签署正式的购房合同。此时,买家需要支付至少房价的1%作为定金,存入第三方监管账户中。

"实战"攻略七:房屋检查

房屋的维修成本是持有美国房产的重要开支之一。

如果购买二手房,在签订购房合同之後,一定要请专业的房屋检查机构进行全面检查,并且出具房屋检测报告。如果发现问题可以与卖家协商解决,要求卖家负责维修,或者降低房款等。如果发现特别严重的房屋问题,买家也可以选择取消房屋交易。
新房一般没有质量问题,而且都是精装修,部分屋体会有一定时间的保修期,对於国人来说非常省心省钱!

"实战"攻略八:产权过户调查
 

 

在签署购房合同大约两周後,美国专业的产权过户机构会通过律师进行过户调查,主要调查卖方的房屋产权是否清晰,有无房产抵押等法律问题。

确认没有问题之後会出具产权过户文件。因为有专业法律机构把关,在美国一般不会出现一房两卖、产权不清晰或产权被抵押等情况。

"实战"攻略九:购买房屋保险

在美国购买房产的同时,一般都会购买房屋保险。如果是贷款买房,贷款机构会要求买方在过户之前必须购买房屋保险。除了基本的保险项目,在自然灾害频发的地区,还需要投保一份自然灾害险,例如美国南部地区要加保飓风险,加州要加保地震险等。

"实战"攻略十:产权过户调查

在拿到产权过户文件後,买方会将尾款打到第三方监管账户中,之後进行产权过户。

大概两周左右的时间,买方就可以拿到地契。地方政府的网站定期会更新,购房者登录当地购房网站输入姓名就可查询到自己名下的房产。

现在大多数的过户公司都接受网上签字的方法。只要能接受邮件,都可以签字。无论你在世界的哪一个地方,都可以完成在美国买房的过程,理论上不必亲自到美国就可以买房。

如果买家不到现场,通过以下方式也可以不到现场就可以买房。

现金还是按揭?

全美房地产经纪人协会的数据显示,在2015年3月前的12个月中,有69%的中国买家选择现金交易。现金交易可以快速成交过户,有利於压低房价。

不过,在美国买房较好的投资策略还是银行贷款,机会成本相对低,银行和个人共同承担风险,剩余现金投入其它高回报的项目。不过,美国许多银行对外国贷款人规定比较严格程序繁杂,很多中国人怕走程序只能选择全额现金支付。

"实战"攻略十一:购买何种类型的房产? 
 

 

购买教育区房是最好的选择,其中,买高中的教育房较好,大学周边也还不错。美国高中通常是四年制,而这四年在美国家长眼中是孩子学习生涯重要的阶段,投资附近的房产就能获得稳定的房租收入。

"实战"攻略十二:购买新房?还是二手房?

在美国,买方和卖方经纪人的佣金都是由卖方支付的,所以对於不了解当地情况和美国相关法律的买家来说,通过专业的经纪人进行交易更为放心一些。

由於美国的房源系统是共通的,经纪人可以在系统中查看所有房源信息,再加上美国对於房产经纪人有严格的法律约束和专业要求,所以买家可以大胆放心地委托经纪人办理房屋买卖的相关手续。购买新房和二手房都有其各自的好处。

新房所有的设计、设备和内部装修都是全新的,安全性能好、能节省不少用於能源的开支、有品质担保,维修费用较低。二手房相对来说价格比较合理、没有隐藏费用、较有议价空间。

二手房一般不适合贷款购房者,因为美国当地好的二手房一般转售速度很快,不了解当地情况的人“吃亏”的可能性较大,比如“溢价差大”或者“房屋情况差”等。

所以对於二手房,还是当地人比较有优势。

"实战"攻略十三:"以房养房"原则

如果你是贷款投资美国房地产,那麽必须关注现金流,假如租金收入不能覆盖房贷与各种房屋维护费用的支出,那只能说是一次失败的投资。

"实战"攻略十四:注意持有周期

买房产之前,要有脱手计划,等待下一次的房地产牛市时抛出以换取资金

 

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