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【房产】【房产知识】赴美投资房产不得不知的一件事——外国人房产投资法案

1980年之前,外国公司或个人在美国投资房地产出售获利之后,因为人不在美国,也不报任何所得税,造成美国国税局(IRS)无法追缴,美国的税款从而流失。于是, 国会制定了对于外国人在美国进行房地产投资方面的税务规定,法案英文名为Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA),于1980年正式实施。


 

经过多次法律修正(2016年最近修正 ),该法案在今天的美国也起到保护美国本土房地产的作用。

 

§  适用对象——外国卖家


 

这里需要特别注意,该法案只对外国人卖房子的时候才有作用,所以买的时候是没有问题的。也正是如此,外国买家如果盲目炒房,就会出现买入无阻力,卖出受限制的窘境,非常容易导致资金链断裂等严重后果。


 

FIRPTA中的外国人是美国税法意义上的外国人, 与一般意义上的外国人有所不同,依据美国税法, 如果一年中在美国居留超过183天, 即成为美国税务居民, 而不被视为税法上的外国人。 所以持有H-1或者L1签证的外国人, 只要一年中在美国居留时间超过183天, 即被视为美国税务居民。此时, FIRPTA不适用 。但是对于持有F签证的学生,在持有F 签证的头五年, 即便一年中在美国居留超过183天, 也不会被视为美国税法上的居民,从而适用 FIRPTA。

 

 

总而言之, 一般持有B类别或者F类别签证, 即持商务旅游或者学生签证的外国人, 如果出售在美国的房产,需要支付预扣税;而持有美国绿卡,或者持有工作签证(H1)以及跨国公司经理及专业人员签证(L1)的外国人,只要一年中在美国居留时间达到要求,就不适用FIRPTA。卖房时无需缴付预扣税。

 

对于外国公司的定义:如果外国公司在美国公司里所占的股份超过51%,就视为外国公司,出售房产时适用FIRPTA。


 

§  征收范围

简单讲就是任何房产产权的变更都是属于需要征收的范围,包括普通的买卖交易,赠予,转赠等等。所以中国父母在美购房,之后赠予儿女(不论儿女是任何国籍身份),这个税收都是成立的。


 

§  征收金额

根据FIRPTA法,外国人即非美国公民、没有美国绿卡的海外个人或者公司,在出售于美国的不动产时,买方应预扣房款10%作为买房未来申报美国所得税的预扣款。根据美国全国房地产投资信托协会的统计,如果加计其他联邦政府、州政府税负,外国人卖房后所要负担税款的约为房款的60%。

 

§  豁免条件

当满足以下几种情形时,卖家可以获得豁免。

·         卖价未超过300,000美元

·         买家或买家的家庭成员已制定明确的计划,打算在转让日期后的前两年在物业内居住的天数至少为该物业每年总居住天数的一半。

·         卖家提供证明来证实其不是外国人

·         收到美国国税局的扣缴凭单

 

§  避税小妙招

虽然这一法案几经修改,但是还是可以找到办法合理避税,减少交易成本。

 

1.投资价值在30万美金以下的房产。美国全国范围内住宅的均价大约是22万美元左右, 所以在30万美元以下也会有相当数量的房产值得投资。只要该房产出售时不超过30万美元,卖家用于自住,并且新买家也满足自住这一条件, FIRPTA就不会适用。 (旧金山湾区小伙伴不要哭~~)

 

2.尽可能的争取多退税。 依据FIRPTA的预扣税金并非投资人最终需要支付的税金, 最终的缴税额取决于该房地产交易的利润,在美国税法上,住宅可以享有每年的折旧抵扣,同时对住宅的维护保养以及装修费用也都可以用于税务抵扣,投资人保留这些花销的证据,可以把最终的净利润额降到最低,从而减少实际的缴税额。

 

3.取得美国税务居民的身份。 投资人可以通过多种方式获得美国绿卡,或者在美国取得合法工作身份,从而使FIRPTA的条款不适用。

 

4.通过参股或新设一个当地公司持有房产。FIRPTA适用于外国公司, 但是不适用于美国公司, 投资人可以通过参股(而非控股)一家美国公司的方式投资美国地产, 同时规避FIRPTA;投资人也可以通过设立一家美国公司的方式使自身的投资成为美国公司的资产,从而避免了FIRPTA的适用。

 

5.以其他方式投资美国房地产。 美国地产目前还处在上升期,具有相当的投资潜力, 投资美国地产的方式也可以多种多样,不一定采用直接持有的方式。间接方式投资美国地产, 可以采用投资美国股市中的地产股、投资美国REITS(房地产信托)等方式,这样既可以享有美国地产繁荣的收益,又避免了高额的预扣税。

 

 

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