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【房产】美国房产:自住房贷款与投资房贷款有哪些区别?

中国人喜欢买房,买房地点遍布全球。同样是美国买房,中国人热衷于把多余资金投资在房产上,很多人利用贷款购买投资房後,用租金收入支付每月贷款和地税等开支,达到以房养房的目的。


 

专家提示:自住房的贷款和投资房的贷款还是有一些区别,一般来说,投资房的贷款利率比自住房贷款利率高出0.25%-0.375% ,申请条件也较高。

 

 

一、监别投资房

 

鉴于自住房贷款有低利率等优惠政策,很多民众即使在购买投资房时也想以自住房申报。实际上,银行会依据一些条件来判定顾客购买的房产是用自住还是投资。


 

例如,银行会要求顾客披露名下所有房产,一般第二套房产就是投资房;过户以后,60天内买房人要入住,且一年住满180天就算自住房; 另外,一半自住、一半出租的情况也算做自住房。

 

二、付点数降利率

 

如果民众想要以自住房的利息来购买投资房,也有一种办法,就是付点数。一个点数,就是贷款金额的1% 。


 

举例来说,对于40万的投资房贷款,根据规定,如果要拿自住房的利息,贷款时要付两个点数,就是40万乘2% ,也就是一次性付8000元。那么是选择一次性购买点数,还是较高的利率? 
 


 

这要看民众保持投资房多久。例如一个贷款40万、30年还清的房子,投资房比自住房的每月还贷相多出100元,如果选择付点数,大约7 年就把8000元赚回; 但如果购房者打算两三年就卖掉房子,那么就没必要购买点数了。

 

三、首付要求高

 

从贷款比例来讲,投资房贷款最多只能申请到70%,这就是说购房者至少要付30%的首付,而自住房贷款有时可以达到90%之多。


 

银行对首付的要求也会更高,自住房首付款可以由父母、朋友赠予,若购买投资房,银行要查看申请人两个月的银行月结单,其中不允许有任何赠与款。另外,申请人的信用要求也更高,通常要在660 分以上,而自住房仅为620 分。


 

在美国,相对其他商业贷款,申请房屋贷款比较容易,而且利率较低,因此购买房产,要善于利用银行贷款,也就是学会藉钱投资,用别人的钱赚钱。


 

但投资房贷款和自住房贷款有些不同。申请投资房贷款最好曾经做过房东。投资房购买者去银行贷款时,银行会看负债和收入的比例,不能超过43% 到50% 。例如,某人月收入5000元,当前自住房和未来的投资房加起来的所有贷款、地税、保险等负债额每月2500 元,负债和收入比例刚好50% ,他可以申请到这个贷款。

但如果本人还有汽车贷款200元,负债达到54%,就不能申请到这栋投资房的贷款了。


 

民众选择不同的房屋类型,如Co-op、Condo等,对申请贷款都会有影响。专家称,Co-op用于投资而言基本上没有贷到款的可能,银行会觉得风险太大;Condo 比Co-op好一点,但也有诸多限制。


 

是否能够拿到贷款,银行也是需要经过很多审核的,如果Condo 预售率没有达到50% ,商业面积超过大楼面积的20% ,里面个人投资比例过高,那么银行也不会贷款给买家。一到四家庭的房产是比较容易申请到投资房贷款的。四家庭以上的在纽约就算是商业贷款。


 

商业贷款从租金上是很好的投资方式,但贷款更困难:贷款一般是五到七年,而且提早还款还有罚金,另外利率也更高。

 

 

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