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【房产】美国按揭贷款利率飙升,对赴美购房者有何影响?

 

2016年美国总统大选过后,抵押贷款利率上升了 0.5%。这导致 30 年期 300,000 美元定期贷款每月还款额增加 85 美元。

 

 

如果打算再次贷款,贷款利率上涨为你敲响了警钟。如果打算买房,就要重新估计你的预算了——因为利率不太可能会下降。让我们一起看看发生了什么,并且展望一下未来吧。

 

利率为何上升

 

唐纳德·特朗普当选总统后,利率上升,这是由于市场参与者认为特朗普主张的基础设施支出、减税以及贸易关税等政策一旦实施,将引发通货膨胀。

 

利率与债券有关,因为债券每年都有一定的盈利率回报投资者。如果政策引发通货膨胀,债券投资者的盈利率在未来就会降低。由于担心通货膨胀,债券投资者会抛售债券,导致债券价格下跌,利率也会随之上涨。

 

这就是目前发生的状况。美国大选过后,抛售债券导致的债券损失为 26 年来最高。

 

30 年期贷款利率已经以历史最快速度从 3.5% 左右上涨至略微超过 4%。

这一高水平利率可能会在近一段时间内维持不变,但不太可能回落到历史最低值。

 

 

展望未来

 

Jeffrey Gundlach 是全球最受尊崇的债券投资者之一,他认为在 12 月 14 日美国联邦储备局召开会议前,大选过后利率上涨进度已完成 80%。

 

这意味着在未来几周内,利率可能会有小幅度上涨。接下来,推动其上涨的就是美联储的政策了。美联储有两大政策会影响利率。

 

第一,美联储控制隔夜拆借利率,这是美国经济整体利率水平的基准。2008 年 12 月经济危机最为严重的那段时间之后,隔夜拆借利率一直接近于零。2015 年 12 月,美联储将隔夜拆借利率提高了 0.25%。

 

几乎可以肯定利率将会上涨,美联储 12 月 14 日的政策会议必然会宣布这一消息。如果美联储真的提升隔夜拆借利率,这将进一步使投资者相信会发生通货膨胀,贷款利率会继续升高。这也将提升房屋净值信用额度二次抵押的利率。

 

第二,自 2009 年 1 月起,美联储一直帮助维持较低利率,通过购买直接影响按揭利率的债券,使利率降低或维持在低水平。而利率上升使得美联储无法购买足够多的债券,难以帮助继续维持较低水平的利率。

 

这些都意味着,美联储不会再像 2008 年至今人们所习惯的那样维持低利率。因此,未来利率不仅不会下降,还有可能会升高。

 

具体上升幅度目前不得而知,要看特朗普执政 100 天内的具体政策,也要看美联储 1 月 1 日、3 月 15 日以及 5 月 3 日的相关反应。

 

 

对购房者和房主的影响

 

随着利率上涨,在评估自己的选择时,要注意以下事项。以下预测结合了抵押贷款银行家协会最新经济估测(2016 年11 月 16 日至今)。

 

§ 

尽快再次贷款。尽快再次贷款,利率依然处于历史较低水平,但如果你在等利率或还款额降低,或者想用住房兑现,不如立即行动,以免将来利率升高。

 

 

 

§  房屋净值信用额度利率将会飙升。房屋净值信用额度二次抵押利率与最低贷款利率相关,会随美联储利率上涨而上涨。据预测,最低贷款利率将在      12 月升高 0.25%,随后将稳定上升,到 2017 年末将高于目前 1%。可以咨询贷款顾问,将房屋净值信用额度转为固定利率二次抵押贷款,这样一来对你而言利率就不会再上涨。

 

§  房主应重新估计预算。如果你的购房申请已经通过预先批准,而预先批准使用的是债务收入比,这一比率随着利率上涨也会升高。请贷方用现有利率重新进行预先批准,接着衡量你的预算是否还承担得起目标房屋的价格。

 

§  房屋价格不会飙升。利率上升可能会抑制房价过快增长。据估计,现房价格中值会从 2016 年的 233,300 美元上涨至 2017 年的 244,100 美元,同时,新建住房价格中值将从 305,900 美元上涨至 311,500 美元。

 

§  2017 年购房市场状态健康。购房贷款总额将从 2016 年的 9,900 亿美元增长至 2017 年的 1.1 万亿美元,再次贷款总额则会从 2016 年的 9,010 亿美元下滑至 2017 年的 4,840 亿美元。现房销量将从 2016 年的 540 万套增长至 2017 年的 570 万套,新建住房销量将从 2016 年的 575,000 套增长至 2017 年的 649,000 套。

 

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